Покупка недвижимости в Сан Диего (Калифорния, США)
Автор: admin | Опубликовано: 24th Январь 2009 | Рубрика:Видео о недвижимости Нет комментариев »
Как оформить покупку недвижимости за границей?
Автор: admin | Опубликовано: 24th Январь 2009 | Рубрика:Статьи Нет комментариев »
Заграничная недвижимость давно пользуется популярностью у состоятельного отечественного покупателя: некоторые осуществляют мечты о «доме у моря», другие рассматривают такую собственность просто как капиталовложение, третьи собираются сдавать дома в аренду, но и те, и другие, и третьи хотят, чтобы покупка была максимально хорошего качества при минимальной цене и наименьших временных и денежных затратах на ее оформление. Желания, к сожалению, не всегда совпадают с реальностью, и в некоторых странах приходится ждать до двенадцати месяцев, прежде чем вожделенный дом окажется во власти покупателя. Однако это никого не пугает.
Купив недвижимость в той или иной стране, иностранец, как правило, получает возможность в короткие сроки получить вид на жительство, как, например, на Кипре или Мальте. Правда, в некоторых странах для этого существуют дополнительные условия. Как рассказала менеджер по продажам агентства «Бултера» Маргарита Лагуткина, в Болгарии вид на жительство можно получить, лишь открыв компанию, состоящую минимум из 10 человек, или если стоимость приобретаемой собственности выше 500 тысяч евро. Сразу после покупки получают вид на жительство лишь пенсионеры. «И, кстати сказать, многие из них этим пользуются: продав свою квартиру в России, некоторые выручают до 100 тысяч евро, а квартиру на берегу моря в Болгарии они могут купить за 30 тысяч. Оставшегося вполне хватает на достойную старость», - комментирует Маргарита Лагуткина.
Хотя, конечно, покупка заграничной недвижимости не обходится без накладных расходов. И если московские агентства недвижимости свой гонорар, как правило, включают в объявляемую цену объекта, то услуги иностранных компаний, которые будут принимать участие в сделке, придется оплачивать отдельно. В первую очередь нужно учитывать налог на собственность, который в разных европейских странах варьируется от 4% (Болгария) до 11% (Греция) от кадастровой стоимости недвижимости. Кроме этого, необходимо оплатить услуги адвоката (1-3% от кадастровой стоимости), нотариальные услуги (1% а также фиксированную сумму за составление договора), услуги посредника (обычно не выше 3%) и иногда услуги переводчика, хотя большинство московских агентств решат эту проблему за вас.
Налоги на собственность в европейских странах не очень высоки и не превышают полпроцента их стоимости. Так, в Черногории собственность, находящаяся в частном владении, облагается ежегодным налогом на недвижимость в 0,08-0,8% от рыночной стоимости, на Кипре – 0.2-0.35%, в Греции – 0,354%-0,944%, в Словакии налоги очень невысоки и составляют 100-200 евро в год, а на Мальте новый домовладелец и вовсе получает еще и значительные налоговые льготы за вклад в экономику страны. Размер налога зависит от местоположения, общей площади объекта, а также от того, относится ли он к вторичному или первичному рынку недвижимости.
Какие же документы нужны для оформления недвижимости? Ответ на этот вопрос в отношении каждой отдельной страны будет звучать по-разному. А иногда эти правила варьируются в зависимости не только от страны, но и от области. Так, уже более 10 лет в Валенсии существует свое законодательство о недвижимости, частично не совпадающее с общим испанским законодательством.
Однако есть некоторые моменты в оформлении недвижимости, общие для всех или для большинства стран. Прежде всего, необходимо заключить договор с продавцом, надлежащим образом оформить его у нотариуса и получить разрешение на покупку в местной администрации (оформить и зарегистрировать покупку в кадастре недвижимости). При этом в договоре обязательно нужно учесть вариант отказа в регистрации и возврат денег в этом случае. В некоторых странах, например, на Кипре, такие отказы возможны, основание для них – криминальные связи или связи с террористическими организациями. В заявлении на разрешение потребуется указать личные данные заявителя, его финансовый статус, данные об объекте и о нынешнем владельце объекта. Кроме этого, нужно будет предоставить договор купли-продажи и условия оплаты. В разных странах предъявляются различные требования к документам, разнятся также и сроки рассмотрения: от нескольких дней (Словакия) до года (Хорватия). Скорость принятия решения может также зависеть от сезона: зимой в Черногории эта процедура занимает около двух недель, а летом около двух месяцев.
В большинстве европейских стран создаются беспрепятственные условия для приобретения недвижимости иностранными частными лицами. Особенно это касается квартир. Квартиры продаются и покупаются в Болгарии, где не предусмотрена продажа земельных участков иностранным лицам, хотя при продаже квартиры покупателю должна переходить в собственность и доля земли, на которой построен дом. В Чехии же иностранцам вообще не разрешено покупать какую-либо недвижимость в собственность, будь то квартира или земля. Однако они могут получить ее в наследство или в подарок. В Словакии иностранным физическим лицам запрещается покупать в частную собственность лишь землю сельскохозяйственного назначения. В Турции иностранцы не имеют права приобретать собственность в деревнях и сельской местности, а также вблизи военных объектов. В Новой Зеландии тоже есть ограничения на месторасположение и способ приобретения недвижимости иностранцами, а в Австралии не гражданам запрещено покупать собственность в новостройках.
Такие дальние уголки, однако, интересуют очень немногих потенциальных отечественных покупателей, которые чаще всего устремляют свои взоры в Восточную Европу. Причина выбора ясна: во-первых, близко, во-вторых, пока эта недвижимость сравнительно недорога. Потому что девять стран Восточной Европы в декабре прошлого года вступили в Евросоюз, а в следующем их включат в Шенгенскую зону, и это будет способствовать резкому и значительному скачку цен на недвижимость.
Но пока российские покупатели приобретают собственность, чтобы наслаждаться европейскими горами и побережьями, за сравнительно небольшую плату.
Как заработать на недвижимости, используя ипотеку?
Автор: admin | Опубликовано: 16th Январь 2009 | Рубрика:Ипотечное кредитование Нет комментариев »
`На растущем рынке недвижимости заработать довольно легко. В настоящее время ставки по ипотечным кредитам составляют от 9% до 11% годовых в долларах США. При этом рост цен в Москве за прошлый год составил почти 50%, а за первое полугодие 2006 года - еще более 50%, - говорит Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка. - Таким образом, люди, получившие кредит год назад, заплатили процентов по ипотечному кредиту в 10 раз меньше, чем произошедший рост цен на квартиры. При этом мы не учитываем доход, который заемщик может получить, сдавая купленную по ипотеке квартиру в аренду`.
По данным банкиров, вместе с ростом цен на жилье выросло и число заемщиков, использующих ипотеку для инвестиций в недвижимость. В Банке проектного финансирования, как отмечает начальник кредитного управления БПФ Станислав Гундар, за последнее время доля таких клиентов заметно увеличилась и на сегодняшний день количество ипотечных кредитов, выданных на приобретение недвижимости с инвестиционными целями, составляет около 80% всех ипотечных кредитов.
Частного инвестора, по наблюдениям Станислава Волошина, начальника управления розничного бизнеса Импэксбанка, одинаково привлекают и новостройки и вторичный рынок жилья. `Клиентов Импэксбанка можно разделить на две почти равные по размеру категории. Одни берут кредит для покупки квартир в новостройках, используя это как способ инвестирования, другие, анализируя рыночную ситуацию, предпочитают вкладывать деньги во вторичное жилье, с последующей сдачей его в аренду и возможными будущими перспективами, - говорит он. - Число людей, понимающих перспекти вы рынка, с каждым днем растет, и это незамедлительно сказывается на количестве заемщиков, получающих кредит у нас в банке именно с целью инвестирования`.
Какая же стратегия лучше? Долгосрочные вложения в квартиру, которую заемщик будет сдавать, выплачивая проценты по кредиту за счет арендных платежей, - менее рискованный вариант. `Данная схема при существующих процентных ставках оправдывает себя при росте цен не менее 15% в год`, - считает Елена Хоркина.
`Покупка квартиры по ипотеке с целью последующей сдачи ее в аренду действительно выгодный бизнес, и не только для категории элитного жилья, - утверждает Леонид Амнуэль, аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Чтобы это стало бизнесом, платежи по ипотеке должны быть меньше, чем арендная плата. Доходность от сдачи в аренду ипотечных квартир может доходить до 10%. Для инвестиционных целей необязательно покупать квартиру бизнес-класса, можно купить обычную однокомнатную квартиру, как наиболее ликвидную, недалеко от метро, расположенную в пределах часа езды от центра. Какой первоначальный взнос при этом будет, не так важно - разница в процентных ставках небольшая, главное, чтобы расчет оправдал себя. Доход заемщика должен быть на уровне $1.5-2 тыс., тогда банк легко даст кредит`.
Чтобы получить с вложенных денег максимальный доход, а не просто оправдать вложения, нужно грамотно выбрать квартиру. Помощь риэлтора потребует дополнительных расходов - сегодня они берут за свои услуги от 2 до 6% стоимости объекта. Конечно, можно подобрать квартиру самому. Дмитрий Мамонтов, заместитель начальника управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка считает, что выгоднее всего вкладывать средства в недооцененные объекты жилой недвижимости с хорошей перспективой стабильного роста. В Московском регионе, по его мнению, в среднесрочной перспективе (5-7 лет) выгодно вкладывать средства в квартиры с увеличенной площадью и количеством комнат от 3-х и более в спальных районах или в одно -двухкомнатные квартиры в центре столицы.
Кстати, сегодня можно приобрести квартиру на вторичном рынке в кредит и без первоначального взноса - такие программы предложили этим летом сразу несколько банков, в том числе Внешторгбанк 24. Как утверждает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24, при этом остальные параметры продукта не изменились. Таким образом, частный инвестор может выгодно использовать бум на рынке недвижимости, вложив в бизнес минимальную сумму.
Более быструю прибыль может принести первичный рынок жилья. Как считает Анна Горячева, начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка, `в условиях растущего рынка недвижимости выгоднее приобрести квартиру на стадии строительства на минимальных ценах и продать ее после оформления в собственность на максимальных ценах`. Ее мнение разделяет и Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка. `На месте ипотечного заемщика-инвестора я бы купил квартиру на раннем этапе строительства, чтобы заработать не только на росте цен, но еще на риске `недостроя` и на фактическом `отложенном потреблении покупки`, - говорит он.
Покупать квартиру для скорой перепродажи не обязательно в Москве. `Популярный способ заработка с помощью покупки недвижимости- новостройки ближнего Подмосковья, - отмечает Леонид Амнуэль. - Широким спросом пользуются Химки, Красногорск, Балашиха, Реутов, Долгопрудный, Желездорожный, Подольск и другие города, расположенные в 20-25 км от МКАД. Можно заключить инвестиционный договор на ранней стадии строительства. Желательно не на нулевом цикле, так как застройщики бывают разные. Затем через несколько лет, когда дом будет уже построен, уступить свои права на квартиру в этом доме другому лицу по цене на 40-50% выше первоначальной стоимости`.
