Возьмите кредит и решите свой квартирный вопрос. Только когда сам попробуешь решить таким способом проблему, поймешь, что ипотечное кредитование для обычных людей недоступно, как пик Эвереста. Даже очень приличный оклад в $1500-2000 не гарантирует займа, достаточного для покупки жилья в столице. Но нашлись добрые люди и посоветовали несколько схем получения ипотеки даже с не самым высоким доходом. Чем и спешу поделиться.

Сначала немного о своем. Признаюсь честно, накоплений у меня нет. Но ведь банки сейчас предлагают программы ипотеки или с небольшим первоначальным взносом, или вовсе без него. Утверждается, что для получения кредита достаточно иметь стабильную работу и неплохой заработок. Мой случай, подумала я и отправилась за вожделенным займом. К слову, помимо основной работы я получаю гонорары в различных местах. Однако справкой подтвердить это, к сожалению, не могу. Не все редакции, знаете ли, одинаково прозрачны. Посмотрев на справку о доходах, в первом банке мне вынесли приговор - дадут $25 тыс. Не отчаявшись, я посетила еще с десяток организаций. Максимум, что мне предложили, $36 тыс. При этом ежемесячные выплаты составили бы $475, то есть почти половину заработка. И за все это я бы стала обладательницей четверти довольно скромной столичной квартиры. Одна проблема: квартира - не хлеб. Четвертинками и половинками не продается. В банках мне объясняли, что, мол, не они такие плохие - кредиты у них хорошие, просто цены на жилье растут быстрее, чем кредитные возможности как банков, так и их клиентов. И даже если бы я получала в 1.5-2 раза больше, заем бы покрыл максимум 70-80% стоимости квартиры.

О чем уж говорить, если доход значительно ниже моего. Можно, конечно, обойтись и без помощи банка и к следующему столетию накопить на вожделенную жилплощадь. И все-таки `неперспективным` заемщикам не стоит впадать в уныние, потому как ипотека `малой кровью` более чем реальна еще в этой жизни.

Обычно, чтобы узнать схему для получения займа, если вам везде отказали, приходится заплатить деньги ипотечным брокерам. Как показывает практика, далеко не все случаи оказываются безнадежными. Мы вам расскажем о двух самых распространенных. Причем совершенно безвозмездно, то есть даром.

Схема 1

Как вывести доходы из тени

Проблема. Итак, типичной проблемой заемщика является его частично не подтвержденный доход. В этом случае банки, как правило, рассчитывают на доход супруга или супруги, которые автоматически становятся созаемщиками. К примеру, супруг может подтвердить $100 официально и $1400 справкой в свободной форме. Супруга имеет официальную справку только на $100 долларов, но ее фактическая заработная плата $1000. За редким исключением банки рассматривают их совокупный доход в размере $1500.

Исходя из того, что ежемесячный платеж не должен превышать половины совокупного дохода, наши супруги смогут выплачивать $750 в месяц. Имея накопления в сумме $10 тыс. (при ставке годовых 12%), они могут рассчитывать на $73 тыс. заемных средств на 30 лет. Денег хватит только на квартиру в Подмосковье.

Решение. Его чаще всего предлагают ипотечные брокеры всем, кто фактически имеет любой вид неподтвержденных доходов. А значит, и возможность выплачивать по своему кредиту сумму больше объявленной официально. В этом случае одновременно можно взять и потребкредит - 20 тыс. на 5 лет, и кредит ипотечный. Это откроет новые перспективы. Во-первых, супруги смогут увеличить первоначальный платеж за квартиру до 30%, понизить таким образом процентную ставку по кредиту до 11%. Во-вторых, размер ипотечного кредита при том же ежемесячном платеже увеличится до $80 тыс. Получается, что приобрести можно уже квартиру более чем за $110 тыс. - вполне приличная `однушка`. При такой схеме ежемесячные платежи по двум кредитам на первые 5 лет составят (без досрочного погашения) около $1200, а затем - $750, как и в первом расчете.

Минусы. Для получения ипотечного кредита вам придется скрыть наличие потребительского. Иначе ежемесячный платеж по нему будет учтен, сумма ипотечного займа будет мизерной. Шансы на то, чтобы схема сработала, примерно 50 на 50. И то, пока в стране в полную силу не заработали кредитные бюро и не все банки начали обмениваться информацией о заемщиках. Так что действовать придется на свой страх и риск. Если разоблачат, то не только откажут в кредите, но и `возьмут на карандаш`.

Схема 2

Современная коммуналка

Проблема. Иногда квартирный вопрос стоит особенно остро, а индивидуальное жилье не светит вообще. Представим такую в общем-то распространенную ситуацию. В небольшой квартире у престарелой бабушки ютятся ее дочь с мужем (возраст лет 45) и их взрослый сын с женой (25 лет). Все работают (кроме бабушки). Если второе и третье поколения будут претендовать на ипотеку по отдельности, то совокупного дохода каждой семьи на квартиру не хватит. А если согласиться на одну квартиру?

Решение. Не все знают, что в созаемщики можно привлекать до 5 человек. Причем не только близких родственников, но и просто знакомых. При этом банк будет учитывать солидарный доход всех. Важно отметить, что созаемщики конечно же несут и совокупную ответственность. В банках действуют разные схемы. Где-то в кредитный договор вносят всех созаемщиков, и затем каждому из них назначается свой график платежей по кредиту. А где-то - солидарный платеж не делится, назначается условно ответственный, и банку все равно, как именно будут распределяться денежные платежи среди всех участников кредита.

Итак, учитывая возраст родителей, стоит ориентироваться на кредит в 10 лет. Например, они решили приобрести `двушку` за $150 тыс. и собственных накоплений у них нет. Чтобы получить такой кредит, ежемесячный официально подтвержденный доход всех членов семьи должен составлять $3571.43. То есть на каждого должно приходиться чуть более $890. Дальше ваше дело, как устроить рокировку. Например, второе и третье поколения могут жить вместе в `двушке`, ожидая лучших времен. Или среднее звено с престарелой мамой могут справить новоселье, а молодоженов оставить в старой квартире. У них будет и отдельное жилье, и собственность на часть новых апартаментов.

Минус. В случае когда ежемесячные платежи рассчитаны для каждого созаемщика и один из них вдруг окажется не в состоянии оплачивать кредит, банк будет вынужден обратиться ко всем участникам сделки. Если же каждый из них также заявит о своей платежной несостоятельности, то банк обратится в суд. Квартиру продадут. И деньги получит кредитор за вычетом уже оплаченной части кредита.

Польза для экономики

Во Франции, например, около 1/4 всего потребительского кредита предоставляется банками и 3/4 – специализированными кредитными учреждениями. Но поскольку последние получают необходимые им средства в большей мере за счет банковских ссуд, то фактически 9/10 всей суммы потребительского кредита предоставляется банками. В некоторых странах (Норвегии и Дании, например), кредиты населению выдают государственные сберкассы с очень низким (1-3%) процентом обслуживания по ним. Таким путем власти пытаются стимулировать экономический рост.

Но жизнь взаймы имеет и оборотную сторону. Как говорится в пословице: «Тот, кто берет взаймы, продает свою свободу». Потребительский кредит может оказаться «долговой ямой». В США, в частности, до 5-8% заемщиков ежегодно сталкиваются с невозможностью выплаты денег по кредиту. В большинстве случаев в качестве «расплаты» им приходится отдавать кредитору дом или квартиру, причем с «уценкой» (т. е. с частичной потерей денег).

Другими негативными сторонами потребительского кредита также является то, что нередко кредитные и расходные счета создают у людей иллюзию богатства и приводят к чрезмерным тратам, и впоследствии по мере роста долгов возникают трудности с ежемесячными платежами. Кроме того, покупки в кредит обходятся дороже, чем при оплате наличными.

Дом в рассрочку

Поскольку экономика Запада зиждется на потреблении, в развитых государствах жилищное кредитование является мощным стимулом экономического роста. Самым дорогим благом, которое продается за деньги, в мире была и остается недвижимость. Отсюда и роль ипотеки в общей структуре потребления.

Например, в США, по данным 2002 года, примерно 73% приобретавших жилье оформили сделку в кредит и считали это выгодным, ведь они получили возможность уже сегодня пользоваться теми благами цивилизации, на которые при ином раскладе пришлось бы копить деньги 15-20 лет. Государству также выгодно вовлекать в оборот те средства граждан, которые еще много лет лежали бы в чулке в ожидании заветной покупки. Благодаря гибкому жилищному рынку, создавшему эффективные схемы долговременного перераспределения средств, в экономику США, Канады, стран Европы и даже Латинской Америки вливаются многомиллиардные суммы денежных сбережений населения. И, что самое важное, – механизмы ипотеки, которые сложились в западных странах, делают ее максимально дешевой. Например, сегодня стоимость ипотечного кредита в США и Канаде чаще всего не превышает 7% годовых. Причем кредиты выдаются минимум на 15-20 лет (иногда и на 25 лет).

Классические схемы жилищного кредитования складывались в мире многими десятилетиями. В одних странах они отрабатывались долго, в других (как, например, в Малайзии) были внедрены извне и получили быстрое развитие всего за несколько лет. Сейчас на рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг приходится значительная доля всех операций финансовых институтов Запада. Наилучшими примерами, на которых принято учиться, здесь являются США, Германия и, как это ни покажется странным, Малайзия.

Основа западного «ноу-хау» – двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» жилищные кредиты. Первичный уровень здесь – сами кредиты, а вторичный – специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

Ипотека классическая

Классическим в этом плане считается опыт США. Огромный рынок жилищного кредитования этой страны изначально развивался под патронажем государства. Институт ипотеки возник в годы Великой депрессии ХХ века с появлением Федеральной национальной ипотечной ассоциации «Фэнни Мэй». Сейчас эта система является крупнейшим финансовым институтом вторичного ипотечного рынка в мире. На 2002 год «Фэнни Мэй» держала в своем портфеле ипотечные кредиты на сумму более 700 млрд. долларов.

«Фэнни Мэй» ведет прямое рефинансирование банков, покупая у них закладные листы в периоды нехватки долгосрочного ссудного капитала, а затем продавая их на свободном рынке. Владельцы закладных, купившие их, становятся кредиторами банка, который ведет ипотечное кредитование. Таким образом, эмиссия закладных листов способствует пополнению целевых ресурсов банков для ипотечного кредитования.

Опыт кредитного рынка Соединенных Штатов говорит о том, что хотя со временем в этой стране рынок ипотечных облигаций получил огромное развитие и там появилось множество специализированных ипотечных компаний, государство всегда оставалось на этом рынке, поддерживая его стабильность.

Причем наряду с экономической, вмешательство правительства в свободный рыночный процесс несло и традиционную социальную функцию. Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита США «Джинни Мэй» через механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов стимулирует предоставление ипотечных ссуд определенным категориям населения, исходя из существующих приоритетов внутренней политики. Протекционизм «Джинни Мэй» позволяет помогать тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования.

Ипотека европейская

В Германии и Скандинавских странах действует несколько иная, отличная от американской, система ипотеки. В первую очередь она отличается закрытостью от банковских процентных ставок и фондового рынка. Первичным источником в этой модели кредитования служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства является вкладчиком (соинвестором) под 1,5-3%, а затем — получателем ипотечного кредита, ставка по которому обычно составляет 5-7% годовых.

По условиям германской ипотечной системы 20% стоимости квартиры или дома вносится в ходе строительства, по его окончании жилье оформляется в собственность, а на оставшиеся 80% дается ипотечный кредит, по сути, в товарной форме — готовой квартирой, с периодом выплат по нему до 25 лет.

В случае, если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: в любом случае ему будет предоставлена квартира или дом, правда, иной стоимости. Все ипотечные сделки обязательно страхуются. В случае, если у собственника жилья — должника по кредиту — возникли проблемы с выплатой по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все затраты по квартире согласно договору несет страховая компания. Именно она возмещает задолженность клиента, а квартира остается у владельца.