Рынок московской недвижимости впал в анабиоз - сделок на нем почти нет. И чем глубже это состояние, тем больше вокруг него шума и треска сломанных копий. Гремят прогнозы один другого страшнее, продавцы оглашают скидки, акции, спецпредложения. Но потенциальные покупатели не спешат с реанимационными мероприятиями, лишь с любопытством вглядываются в “больного” - дошел ли он до дна, когда дешевле уже не будет, или стоит еще подождать. “Известия” собрали консилиум.

Аккурат под праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал прогноз на 2009 год. Сопоставив множество факторов - замедление темпа роста ВВП, снижение реальных доходов населения, инфляция, девальвация рубля к доллару и т.д., - аналитики из банка получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры - на 50% с небольшим. Их тотчас обвинили в лоббировании родного продукта - мол, банковские вклады надежнее инвестиций в недвижимость.

Но профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз - падение на 40-45% в долларах. Причем к середине года. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения.

Вернувшиеся после каникул на работу члены московского правительства (напомним, стройбизнес для Москвы - что мандарины для Марокко) пришли в ужас.

- Никаких 50% падения и без того выжатых до себестоимости цен на жилье ждать не приходится, - провозгласил на заседании во вторник мэр Юрий Лужков.

Лужков, безусловно, лучше других знает, есть ли чего еще выжать из строителей. Именно московские власти внедрили в умы наблюдателей убеждение в том, что тех можно “опустить” вдвое. Всю осень продолжались препирательства мэрии и застройщиков вокруг цены, по которой город будет покупать у них недвижимость. Наконец, в конце декабря на аукционе Москва приобрела несколько объектов на территории столицы по цене примерно 2200 долларов за метр. (См. “Известия” от 22 декабря.) То есть больше чем в два раза ниже среднерыночной цены новостроек на тот период.

И сегодня на рынке появились предложения - совершенно реальные, иди и покупай - по 2500 долларов за метр в строящемся панельном доме в черте МКАД, по 3500-3800 в “монолите”. Правда, они имеют ряд оговорок. Например, всю сумму надо внести единовременно и за короткий срок, подождать окончания строительства года полтора и т.п.

Словом, выбор вариантов у покупателей огромный. И слабые импульсы от них уже идут.

- Точно скажу - звонить стали больше, - утверждает риэлтор Наталья Павлова, - обычно до середины января даже в лучшие времена “не чесались”. Прицениваются, но смотреть не едут. Но когда-то же надо решать квартирный вопрос, раз с сентября почти ничего не покупали. Я, кстати, не пойму, как вообще можно рассчитывать прогнозы с цифрами, когда сделок нет? Какая разница, что за цены мы объявляем, если не берут!

Тем не менее как-то рассчитывают. Результаты у прогнозистов получаются разные - от маленького “плюса” к концу года до упомянутых 60% “минуса”. Руководитель проекта “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко в этой шкале ближе к оптимистам.

- Свой прогноз - падение цен на новостройки до 20% к середине года - я дал только что, в январе, - заметил он. - Он учитывает уже состоявшееся падение на 25-30%, которое наблюдалось в течение последних трех месяцев. Хотя оно и носило скрытый характер. Поэтому относительно начала спада - осени прошлого года - снижение цен может достигнуть 50%. Но дальше вряд ли.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет дна и пойдет наверх самое ликвидное жилье - типовые квартиры. Земельные участки, элитное жилье пройдет тот же путь в замедленном темпе. Есть даже мнение, что рынок земли “просядет” на несколько лет.

Акции российских девелоперов в первые дни биржевых торгов 2009 года “стартовали на позитивной ноте”, говорится в опубликованном вчера отчете “Ренессанс Капитала”. Лучшие результаты показали AFI Development и ЛСР, подорожав на 35% и 30,5% соответственно. К концу 2008 года котировки девелоперов достигли дна, считают аналитики, и теперь будут в основном расти.

“Закончив 2008 год с 92-процентным падением, акции российских девелоперов стартовали в этом году на позитивной ноте, опережая темпы роста российского фондового рынка”,— говорится в отчете “Ренессанс Капитала”. Среди лучших результатов первых дней биржевых торгов аналитики отмечают бумаги AFI Development и ЛСР. Вместе с RGI и Raven Russia они показали лучшую месячную динамику. По сравнению со стоимостью на 31 декабря бумаги AFI Development к 14 января подорожали на 35,2%, до $0,825 за штуку, ЛСР — на 30,5%, до $1,07, Mirland Development — на 12,2%, до $0,568. Зато подешевели бумаги группы ПИК (на 11%, до $0,86), “Системы-Галс” (на 23%, до $0,25; по итогам декабря акции выросли на 54%), RGI (на 13,4%, до $0,42; рост в декабре — 79,6%), ОПИН (на 15,4%, до $55; стоимость за декабрь увеличилась на 77%). Индекс RTS в январе упал на 4%. Капитализация на 14 января группы ПИК составила $422,8 млн., AFI Development — $432,3 млн., группы ЛСР — $501 млн., ОПИН — $840 млн., “Системы-Галс” — $56 млн., RGI — $52,8 млн., Mirland — $51 млн.

Такой рост стоимости девелоперов авторы отчета связывают с тем, что стоимость их бумаги зимой достигла дна, в текущих ценах уже учтены все негативные сценарии рынка. Не ожидая от сектора недвижимости в России быстрого разворота и возврата к уровню середины 2007 года, аналитики тем не менее ожидают существенного роста котировок: в настоящее время “курс акций слишком привлекателен, чтобы его игнорировать”. Любой знак об улучшении ситуации будет усиливать акции, подчеркивают они.

На 2009 год “Ренессанс Капитал” дает следующие прогнозные цены на бумаги российских девелоперов: группа ПИК — $4 (потенциал роста — 310,3%), группа ЛСР — $4,2 (288,4%), AFI Development — $3,5 (331,2%), ОПИН — $109 (67,7%), “Система-Галс” — $0,18 (-29,9%), RGI — $0,7 (110,8%), Mirland — $2,2 (319,1%). “Ренессанс Капитал” дает рекомендацию покупать акции российских девелоперов, отдавая приоритет девелоперам, занимающимся жильем. При инвестициях в акции девелоперов коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на компании, уже имеющие финансирование для своих ближайших проектов и обладающие ограниченным кредитным портфелем. Они рекомендуют покупать акции группы ПИК, компаний ЛСР, AFI Development и RGI, отмечая, что “потенциал их роста заметно перевешивает риски, связанные с сектором”.

С прогнозами “Ренессанс Капитала” о том, что дно в секторе недвижимости уже достигнуто и в дальнейшем будет только рост, с готовностью соглашаются девелоперы. “Ниже акциям падать некуда! Сейчас денежных средств на счету нашей компании примерно столько, сколько сейчас она стоит на бирже! А ведь компания — это еще и активы: недвижимость, которую мы строим, и готовые объекты, которые мы сдаем в аренду и получаем прибыль!” — восклицает президент AFI Development Александр Халдей. “Может быть, это и дно, однако роста придется ждать очень долго. Первые дни торгов, продемонстрировавшие рост по акциям некоторых девелоперов, не показательны, так как объемы торгов небольшие”,— возражает управляющий директор “КИТ Финанса” Сергей Жаров. Он подчеркивает, что сектор недвижимости вместе с банковским будет восстанавливаться последним после нефтегазового, энергетического, потребительского — инвесторы считают сегмент real estate наиболее рискованным. С этим мнением соглашается управляющий партнер Investment Management Group Максим Кунин: “Обычно о том, что было дно, мы узнаем постфактум, и пока никаких фундаментальных событий, свидетельствующих о том, что рынок готов в ближайшее время пойти вверх, нет. Скорее всего, это случится, как только мы узнаем, что банки начали выдавать девелоперам кредиты”.

В канун Старого Нового года правительство Москвы решило сделать свой прогноз по динамике цен на столичное жилье. Причиной этого стали публикации ряда средств массовой информации, в которых приводились мнения независимых аналитиков. По всей видимости, оценка ситуации рядом экспертов взволновала московских чиновников, так как они выделили для обсуждения соответствующих прогнозов значительное время. Итогом этого обсуждения стало единогласное мнение руководства исполнительной власти столицы, что предпосылок для падения цен на жилье в Москве на 50% нет. По мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», этот прогноз требует некоторых уточнений.

Проблема в том, что «снижение» понятие относительное. Важно знать точку отсчета. Дело в том, что снижение цен на московскую жилую недвижимость началось еще в октябре прошлого года. И наиболее активно этот процесс проявился на первичном рынке, где многие компании уже в конце прошлого года стали предлагать скидки, доходившие до 25%. В ближайшее время цены могут еще снизиться, но уже не так значительно – в пределах 10%-15%.

Между тем, высокопоставленные чиновники Москвы обсуждали вероятность снижения цен на столичное жилье на 50% от сегодняшнего уровня. И в этом плане с ними, безусловно, можно согласиться. Если предположить, что цены упадут в 2 раза от текущего момента, то стоимость 1 кв. м московских квартир опустится ниже среднего уровня цен в период 2005-2006 годов.

При этом до недавнего времени снижение цен на недвижимость на уровень 2005-2006 годов считалось самым негативным прогнозом. Стоит отметить, что такой прогноз был озвучен одним из участников рынка - генеральным директором компании «Дон-Строй» Максимом Блажко. Однако данный прогноз был им сделан относительно бизнес-класса и элитных объектов. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в заметке «Многие элитные объекты подешевеют в разы».

Прогнозов же, что в течение 2009 года московская недвижимость подешевеет на 50%, не делал никто. Речь шла о снижении цен на 50%-60% относительно уровня конца сентября – начала октября. Стоит отметить, что соответствующие прогнозы делали аналитические подразделения банков «Сбербанк России» и UniCreditAton. И в этом смысле их можно понять. Если большинство риэлтеров и девелоперов призывают вкладывать средства в недвижимость, то задача банкиров привлечь как можно больше средств новых вкладчиков и удержать от трат старых клиентов.

Кроме того, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», столь значимое снижение цен – на 50%-60% - может коснуться, как уже говорилось выше только элитных объектов и бизнес-класса, которых до недавнего времени в Москве строилось в избыточном количестве и зачастую несоответствующего качества. В среднем же, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, снижение цен на жилье составит относительно докризисного уровня порядка 40%.

При этом мэр Москвы Юрий Лужков на заседании столичного правительства подчеркнул, что стоимость социального жилья уже находится на «выжатом» уровне «себестоимости для строителей», поэтому «никаких 50% … ждать не приходится». И это не удивительно, ведь жилье для социальных целей правительство Москвы приобретало в конце прошлого года на аукционах по цене не выше $1,8 тыс. за 1 кв. м. А это цены начала 2004 года. Чтобы рыночные цены на жилье достигли соответствующего уровня им придется опуститься еще более, чем на 60% от текущего уровня. Однако такой сценарий вряд ли осуществится.

С 2004 года благосостояние российских граждан существенно улучшилось. Кроме того, стоит иметь в виду, что, несмотря на кризис, многим удалось сохранить свои накопления. И большая часть потенциальных покупателей отказалась от покупок не потому, что у них нет денег, а в ожидании лучшего момента. Но жизнь идет своим чередом, и свадьбы, рождения и смерти никакой кризис отменить не может. В итоге, ждать бесконечно долго так называемого «дна» рынка никто не будет. Именно поэтому многие компании отказались от участия в аукционах правительства Москвы, предпочитая продавать жилье в розницу со скидками. И, как уже говорилось, зачастую эти скидки достигали в конце прошлого года 25%. Таким образом, по факту, большая часть снижения цен уже произошла. И к концу весны – началу лета цены, скорее всего, стабилизируются. Так что, общее снижение цен на жилую недвижимость в Москве, по всей видимости, не превысит 40%, а в 2009 году, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, составит не более 15%-20%.

Московское правительство никак не хочет смириться с грядущи резким падением цен на столичное жилье. Опровержению этих «крамольных» слухов была отведена часть очередного заседания городского правительства, на котором мэр Юрий Лужков похоже дал сигнал застройщикам: Не особо надейтесь на поддержку города, но существующие цены держите !

В ходе заседания мэр обратил внимание присутствующих на следующий факт: «Сейчас некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов». Градоначальник выразил уверенность, что такие прогнозы являются «дезинформацией», но на всякий случай попросил руководство стройкомплекса Москвы «прокомментировать эти слухи». Подчиненные злостные слухи прокомментировали и опровергли. «Откуда вообще взялась эта цифра? Здесь просто не может возникнуть таких цифр! — возмутился первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. — Подобная дезинформация приводит к тому, что жилье не покупается и работа строителей останавливается. Со стороны властей нам сейчас нужно разобраться в этой ситуации, провести разъяснительную работу и не оставлять строителей один на один с этой большой проблемой». Объект разъяснительной работы назван не был. «Конечно, это неправда», — заметил первый заместитель руководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин. Впрочем, добавив: «Для поддержания рынка недвижимости в городе сейчас необходимо развивать ипотечные схемы».

Удивляет то, что на этом же заседании правительства чиновники в пух и прах развеяли главный аргумент сторонников высоких цен. Аргумент гласит: «В Москве почти нет места для нового строительства. А нехватка предложения поддерживает высокие цены». И опроверг его сам мэр: «Земли у нас достаточно, на 25 лет уверенной работы. Ее только нужно рационально использовать». Оптимизм шефа поддержал и развил главный архитектор столицы Александр Кузьмин. По его словам, в 2011-2015 годах только за счет реновации существующих кварталов будет построено 16 млн кв. м жилья, а еще 10 млн кв. м — за счет реконструкции производственных зон, в основном территорий складских и коммунального назначения, а также переноса ЛЭП. «Еще 3 млн кв. м мы планируем построить за МКАД. Это север — Молжаниново, а также Южное Бутово, поселок Восточный и застройка Кожухова», — добавил А. Кузьмин. В. Хайкин заверил, что к 2010 году завершится снос пятиэтажек «сносимых» серий и наступит очередь «несносимых». По данным чиновника, сегодня пятиэтажная застройка представлена в 500 кварталах, и по 60 из них уже разработаны планировки кварталов. «До 2010 года мы должны будем завершить разработку еще 65 проектов планировки кварталов, в которых представлены пятиэтажные дома «несносимых» серий», — сообщил первый заместитель руководителя департамента городского строительства.

Может быть, городу не хватает мощностей электроэнергии? Нет! — утверждает мэр. «В связи с изменениями цен на электроэнергию и тепло происходит серьезное снижение их потребления», — сказал Ю. Лужков. — «Процесс снижения энергопотребления, думаю, будет продолжаться и даже усиливаться». По словам мэра, «недогруз подстанций будет устойчивым». Может быть, строительство будет тормозить неразвитая транспортная инфраструктура? Тоже нет! — утверждает главный архитектор и предлагает строить метро «советскими темпами, когда за пять лет мы доходили до 30 км». Он отметил, что в ближайшие годы метро придет в такие районы города, как Митино, Бутово, Братеево, Марьино, Жулебино и Косино. Вот и скоростной трамвай по шоссе Энтузиастов анонсировали… Одним словом, строить обещают много, больше, чем в лучшие докризисные годы. На чем же основана уверенность столичных властей в том, что цены в Москве просто обязаны оставаться «запредельными»?

Мы попросили экспертов дать собственный прогноз по ценам, а также ответить на вопрос: «Что мог бы сделать город, чтобы ослабить бремя на застройщиков, если цены все-таки обрушатся?».

«Для начала разберемся, о каких ценах, на что и в каком измерении идет речь, — предлагает руководитель аналитического центра ГДЕЭТОТДОМ.РУ (GEDAnalytics) Александр Пыпин. — Есть рынок социального жилья, строящегося по заказу города. Сейчас город хочет выкупать его по 50-70 тыс. руб. за кв. м Трудно не согласится с мэром, что эти цены схожи с себестоимостью, и падать им некуда. Коммерческие же цены в среднем в Москве сегодня на уровне 150 тыс. руб. за кв. м. Даже если мы учтем, что новое социальное жилье находится на окраинах и на рынок выходит по ценам в районе 100-120 тыс. руб. за кв. м, это все равно почти два раза больше себестоимости. То есть, даже если коммерческие цены снизятся в два раза, они будут не ниже себестоимости». Эксперт напоминает, что цены можно выражать в рублях, в долларах, в чем угодно. Сейчас многие ориентируются на доллары, но девальвация рубля делает такие ориентиры сомнительными. Рубль к доллару девальвировался уже на 30%, соответственно снизились и долларовые цены, в то же время рублевые цены в Москве пока снизились всего на 2-3%. «Наш прогноз — собственно он был дан в одной из публикаций, на которые ссылается мэр — таков: Если не будет запущен механизм инфляции, печатный станок, то коммерческие цены в Москве с высокой степенью вероятности снизятся в 2009 году до 110 тыс. рублей за кв. м, — продолжает аналитик. — Что касается долларовых цен, то прогнозы курса правительством находятся в диапазоне от 30 до 50 рублей за доллар, в зависимости от цен на востребованные на мировом рынке товары нашего производства. Получается, что цена квадратного метра вполне может снизиться в долларовом исчислении на 50% и более». По второму вопросу, о снижении бремени на строителей, по мнению А. Пыпина, сегодня городу лучше не обещать поблажек и поддержки застройщикам, поскольку его бюджет формируется от налогов на прибыль и иных, и эти поступления в 2009 году резко сократятся. Обещания могут оказаться невыполнимыми. Городу необходимо иметь достаточные средства на социальные нужды, достройку дорог, поддержание жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры. В 2009 году запас еще есть, но в 2010 ситуация может стать критической. Можно конечно выкупить жилье, дать льготное налогообложение, отсрочить налог на землю, компенсировать часть процентных ставок и т.д., но следует понимать, что в этом случае может не хватить денег на поддержание уровня и качества жизни москвичей, на социальные программы. «Что я считаю разумным в такой ситуации, — заключает А. Пыпин, — это гарантии города москвичам, покупающим жилье в новостройках. Чтобы те граждане, у кого еще есть деньги, и которые решают, куда их вложить, были уверены в низких рисках таких вложений. Естественно гарантии должны даваться только проверенным и надежным застройщикам».

«При уменьшении платежеспособного спроса на фоне практически полного отсутствия ипотечного кредитования ожидать сохранения цен на сегодняшнем уровне нельзя, — уверен управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. — И изменить подобную динамику никакими заявлениями и увещеваниями нельзя. У людей либо есть деньги, пусть даже кредитные, либо их нет. Да, будет и рост. Как показывает практика, реальное оживление рынка происходит при снижении стоимости жилья на 30-40%. Процесс приведения цен на рынке к общему знаменателю будет не быстрым, однако к осени, думаю, соотношения спроса и предложения стабилизируется.

Заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп») Сергей Баранов скорее согласен с оценками властей, и причин для значительного падения цен не видит: «Цены вероятнее всего снизятся на новые объекты, где себестоимость строительства будет ниже за счет снижение цен на строительные материалы. В этом случае цена квартиры может быть ниже на 20% и более. Но подобных объектов будет не так уж и много, сейчас застройщики в основном развивают текущие проекты и не планируют в ближайшее время выходить на новые площадки». Что касается ныне реализуемых объектов, то сейчас, по мнению, эксперта, многие девелоперы действительно предлагают скидки от 10% и более. Но максимально высокие скидки можно получить при оптовых покупках, которые всегда были наиболее интересны продавцам, а в период кризиса особенно. «Но и в данном случае не каждая компания предложит скидки более 40%, — считает С. Баранов. — Мне кажется в течение года ситуация вряд ли кардинально изменится. Цены будут снижаться, но не лавинообразно».

Эту позицию в целом разделяет директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин: «В конце декабря цены достигли своих минимальных значений за последние два года. Принимая во внимание то, что практически все девелоперы приостановили развитие перспективных проектов, а многие даже остановили строительство уже начатых объектов, вряд ли стоит ожидать дальнейшего снижения цен. Более того, возвращение на рынок отложенного спроса уже весной этого года вернет поступательную динамику роста цен на объекты недвижимости. Качественное предложение сейчас на рынке новостроек практически отсутствует, а вторичный рынок не в состоянии компенсировать дефицит предложения в данном сегменте».

«Московские чиновники демонстрируют двойственность по отношению к ценовым уровням на недвижимость, — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — С одной стороны, на прошедшем 19 декабря 2008 г. аукционе цены выкупа жилья в ближнем Подмосковье для городских социальных программ были предложены в размере 54 тыс. руб./кв.м. Это на 30% меньше цен тендера, проведенного двумя месяцами ранее. С другой стороны проводят словесные интервенции в поддержку цен на недвижимость». Выгода от высоких цен на недвижимость для городского бюджета, по мнению эксперта, очевидна. Чем выше цена на рынке, тем большую «долю города» может выдержать экономика девелоперского проекта, которая в последние годы росла как в натуральном выражении, так и в денежном, в случае если «доля города» оплачивалась деньгами. С помощью данного механизма сверхприбыль девелоперов косвенным образом перекочевывала в городской бюджет, подобно тому, как государство изымает сверхприбыли нефтяных корпораций, повышая экспортные пошлины на нефть при росте цен на нее.

Однако формирование экспортных пошлин на нефть и нефтепродукты, в отличие от доли города в девелопменте, гораздо более прозрачный процесс, утверждает И. Шульков. — там есть формула расчета и средняя цена на мировом рынке. Таким образом, город не заинтересован в снижении цен на рынке и, соответственно, в снижении поступлений от застройщиков. В случае дальнейшего снижения цен городу придется пойти на послабления для застройщиков, в первую очередь это может коснуться размера доли города или цен обратного выкупа застройщиком доли города. В противном случае многие проекты могут стать нерентабельными. Реальность на данный момент, по мнению эксперта такова, что по отношению к летним пиковым значениям цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Москвы к январю 2009 года уже потеряли в среднем 20% в долларах. На первичном рынке скидка во многом зависит от финансового состояния компании-застройщика. Говорить же о рублевых ценах не имеет смысла, поскольку динамично девальвирующийся рубль вновь перестал участвовать в сделках как валюта расчета. «Низкие цены на нефть, — завершает И. Шульков свой комментарий прогнозом, — отсутствие новых внешних заимствований, как результат — дальнейший отток капитала из страны и соответственно сокращение денежной массы создают макроэкономическую основу для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. Прогнозы Всемирного банка и зампреда ЦБ РФ Улюкаева по оттоку капитала из страны в 2009 г. — $100 млрд. Таким образом, масштабный отток капитала и бегство населения из рубля в иностранную валюту будут являться причинами сокращения денежной массы. При сценарии, предполагающем девальвацию рубля до уровня 35-37 рублей за доллар и сокращение рублевой денежной массы на 10-15%, уровень платежеспособного спроса и соответственно уровень цен на недвижимость снизится на 25-30% к концу года по отношению к январю 2009 года».

«Стоимость жилья снижается как на первичном, так и на вторичном рынке в диапазоне 2-4% в месяц, — констатирует директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2009 году цены на жилье продолжат корректировку. При этом если сравнивать сегменты рынка, то первичный рынок, скорее всего, будет «снижаться» быстрее, чем вторичный вследствие острого дефицита ресурсов у застройщиков и более высоких рисков для покупателей. А бизнес-класс подешевеет сильнее в относительном выражении, чем эконом-класс вследствие поддержки последнего государством, а также возможного перехода части покупателей из бизнес-класса в эконом». В целом, предполагает эксперт, на первичном рынке цены на жилье эконом-класса снизятся в 2009 году примерно на 20-25%, бизнес-класса – на 30%. На вторичном рынке падение цен, скорее всего, будет примерно на 5-10 процентных пунктов меньше, чем на первичном. «Что касается возможного участия властей в поддержке девелоперов, то заявление о том, что цены не снизятся на 50% это тоже своего рода поддержка рынка, — предполагает О. Широкова. — Идеальным решением может показаться такое, при котором город выкупил бы все строящееся жилье у застройщиков, в том числе на этапе котлована. Но, думаю, что это не лучшее решение и для самих девелоперов. По крайней мере, тех, кто хочет остаться на этом рынке и работать после кризиса, кто уверен в своей конкурентоспособности. Ведь выкупая жилье, город одновременно вымывает с рынка и платежеспособный спрос. Это значит, что объем спроса после кризиса будет меньше, а его восстановление будет происходить медленнее.

С коллегой не согласен директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп: «Массовый выкуп жилья у застройщиков для социальных нужд это сценарий, сложный во всех отношениях, но это единственное, что реально может сделать город. Конечно, это надо делать по действительным текущим ценам. Я уверен, что найдутся строители, которые весной и летом этого года будут рады «половинной» цене. К лету цена предложения (цена в рекламе) вторичного жилья в Москве опустится на 30% относительно уровня лета 2008. Реальные сделки будут происходить с дисконтом 40-45% от уровня лета 2008. Долевка же скорее всего даже в ценах предложения будет стоить где-то половину прошлогодней цены. Не вижу причин для иного сценария. Конечно, предложение: «Для поддержания рынка недвижимости в городе сейчас необходимо развивать ипотечные схемы» звучит хорошо. Но кто сейчас их развивает? Сколько лет уйдет на восстановление показателей 2007-2008 года?»

Итак, вырисовываются два возможных варианта поддержки строителей. Первый — уменьшение доли города, других платежей и налогов. Очевидно, ждать здесь послаблений, даже символических, девелоперам не стоит. Деньги идут в бюджет, а это святое. Времена, когда на строительство одного километра Четвертого транспортного кольца выделялось по $700 млн (в 50 раз больше, чем на строительство одного километра немецкого автобана) уже позади. Наверное. Теперь бюджетные деньги будут тратиться исключительно на поддержание уровня и качества жизни москвичей. Второй вариант — массовый выкуп строящегося жилья. При этом город получил бы от ужасно благодарных строителей огромные скидки как оптовому покупателю. Допустим, город не может себе позволить купить столько жилья для бесплатного и льготного распределения по социальным программам. Но ведь он может с теми же самыми огромными скидками продать это жилье. И покупатели тоже были бы ужасно благодарны, поскольку им, розничным покупателям, застройщик такие скидки не предлагал.

По сути, отношения между городом и застройщиками в этой части можно построить как гарантии города москвичам, покупающим жилье в новостройках проверенных и надежных застройщиков. Граждане довольны, купив дешевые квартиры или пристроив деньги в активы, купленные «на дне». Застройщики расплачиваются с кредиторами и если при этом остаются в штанах, начинают новую жизнь: замахиваются на новый проект. Потому что земля, стройматериалы и рабочие руки подешевели, новая ситуация более или менее прояснилась, а они ничего другого, кроме как строить, делать не умеют.

Застройщики согласятся на скидки оптовому покупателю в 40%, говорит один эксперт. Согласятся и на 50%, добавляет другой. И это будет покупаться, так как оживление рынка начнется при снижении стоимости жилья на 30-40%, вставляет третий. Кризису — конец! Но и это, оказывается, плохое решение. Поскольку те граждане, которые купили квартиры «по дешевке», завтра уже ничего не купят, и застройщикам будет труднее выходить из кризиса. Позвольте, каким застройщикам? Тем, которые сегодня загибаются с замороженными объектами и долгами? Или другим, которые выживут («и мы знаем их имена»)? Хорошо, этот эксперт просто констатирует «формульные» последствия одного из сценариев. С ним можно спорить. Спасение бизнеса сейчас для предпринимателя, да и для города, должна быть не менее важной задачей, чем устранение базы будущей проблемы — формирования спроса по выходе из кризиса (это нам обеспечено в любом случае). В конце концов, цену квадратного метра в две-три тысячи долларов спрос подопрет быстро: Москва. Окончательное слово за властями города. Они могли бы «обуздать и оседлать» рыночную тенденцию, направить ее на вывод стройкомплекса из кризиса. И власти города свое слово сказали: «Вот этого самого — на 50% — не будет. Эти прогнозы — слухи, ложь и дезинформация. Таких цифр нет и взяться им неоткуда. А мы строителям поможем: проведем разъяснительную работу».

“Раз уж квартиры построены, их необходимо осваивать, их надо покупать, - громко призвал после новогодних праздников людей с деньгами глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - И инвесторы, и застройщики, и покупатели - все должны сделать атмосферу такой, при которой все, что строилось, должно продаваться”. Напомним, именно такой атмосфера в Москве была все последние десять лет, когда голые бетонные боксы в новостройках раскупались еще на стадии котлована и цены на них росли по 50-70% в год.

Но сегодня рынок столичного жилья - в глубокой, говоря языком экспертов, стагнации. По некоторым оценкам, более одного млн из двух с половиной млн построенных в минувшем году коммерческих “квадратов” ждут не дождутся своих покупателей. И напуганные продавцы готовы к торгу. Может, действительно пора покупать? “Известия” отправили своего корреспондента, озабоченного решением жилищного вопроса, прицениться.

Караул! Рубль падает, зарплата тоже. Кредитов не дают. Если не вложить накопленные в кубышке деньги - обесценятся совсем. Поэтому второй месяц подряд ношусь по Москве и ближайшему Подмосковью в попытках купить однушку за $100 000. В докризисные времена с такими деньгами даже комнату в столице было смешно искать, но сегодня, может, я уже король?

В декабре мои попытки почти увенчались удачей (”Известия” от 05.12.08 “Три продавца на одного клиента”). На вторичном рынке нашлись две однушки в ВАО за 3 200 000 рублей - до нового года в пересчете на доллары 114 500. Если они до сих пор не проданы, то из-за падения рубля стоят теперь как раз $103 000!

Но теперь и мне этого уже мало. Хочу новостройку, со скидкой и в рассрочку. Плюс заселиться поскорее. В общем, обычные потребительские желания.

Для начала решил прогуляться к одной из крупнейших в столице стройплощадок - микрорайону “Митинский парк”.

Еще полгода назад возле него толпился с десяток микроавтобусов с надписями “Продажа квартир”, в которых можно было обнаружить приветливых до навязчивости агентов, готовых все рассказать, показать, оформить… Правда, уже тогда купить квартиру по ипотеке было невозможно. Объяснение звучало достаточно самонадеянно: “Зачем ипотека, когда квартиры и так расходятся как горячие пирожки?”

Сегодня офисов на колесах осталось всего четыре, и признаков жизни в них обнаружить не удалось - так же, как и потока желающих посмотреть-прикупить квартиру. Впрочем, телефоны агентств отвечают исправно: цена около 90 тысяч рублей за метр (трехкомнатная квартира 119 метров - 11 миллионов рублей, 105 метров - 10 миллионов 400 тысяч). Но при этом можно торговаться: это называется “скидки зависят от конкретного объекта и обсуждаются при личной встрече”. В агентстве “Квартира.ру” сразу пообещали: при оплате всей суммы сразу дают скидки от 3 до 10 тысяч рублей с метра (от 3,5 до 11%). В офисе еще одного продавца - “Объединенной строительной компании” - выяснилось, что однокомнатные квартиры продаются на 5 тысяч дешевле, чем до нового года (90 тысяч за метр вместо 95 тысяч), а скидки на их же объекты в Кожухове составляют до 10 тысяч рублей за метр.

Нет, мне это все еще не по карману. Звоню в агентство недвижимости НДВ, которое предлагает “объекты от $2500 за метр”. А ведь еще год назад ниже $5500 было не найти.

- Все операторы заняты! - отвечает автомат.

Интересно, волнуюсь, заняты, потому что покупателей много? Или операторов стало меньше, сократили из-за кризиса? Пока ждал ответа, изучил на сайте агентства статью от 13 января с заголовком “Квадратный метр в Москве не может стоить дешевле 70 000 рублей”. В ней - обоснование себестоимости московского “квадрата”:

- проектирование и согласование - 3% от всех затрат, 2100 руб.;

- инженерная подготовка строительства, в т.ч. плата за подключение электричества - 10% (от 3500 руб.);

- управленческие расходы по проекту - 2% (1400 руб.);

- строительно-монтажные работы и материалы - 50% ( 35 000 руб.).

Дальше неизвестный автор исследования пишет: “Кроме того, на себестоимость “ложатся” и другие, весьма значительные расходы, такие как:

- стоимость земельного участка и доля города: 30% ( 21 000 руб.), а иногда и 50%;

- реклама, зарплата сотрудников, аренда офиса и др.: 5% ( 3500 руб.)”.

Все цифры указаны с оговоркой “примерно”.

Как же, думаю, с такой логикой они квартиры продают от $2500 за метр? По себестоимости, что ли? Или не в Москве? Потому прошу наконец отозвавшегося агента найти мне для начала что-нибудь в области.

- Есть 17-этажная новостройка в Химках от 50 000 рублей за квадрат, - предлагает Мария. - Однушка 44 кв. м - 2 538 080 рублей. В долларах $81 350 по курсу на сегодня.

- Есть рассрочка?

- Да. 30% или больше платите сразу. Остальную часть равномерно выплачиваете 8 месяцев, до сдачи дома госкомиссии в третьем квартале этого года. За это ежемесячно платите 3% от оставшейся к выплате суммы.

- А где это вообще?

- В часе езды на электричке от Ленинградского вокзала, затем на маршрутке. Или на машине и автобусах по Ленинградскому шоссе.

Знаю я это шоссе - обеспечено пробками на несколько лет вперед, даже после обещанного расширения в 2011 году. Так далеко меня еще ни один кризис не загонял.

- Есть варианты и поближе, - защебетала Мария. - Причем с отделкой! $113 000. 40 “квадратов”, уютный район Марфино возле Ботанического сада. Сдача дома в первом квартале 2010 года, сейчас наше агентство ведет переговоры с застройщиком о рассрочке. Если он согласится, ее дадут на три месяца. Есть и последние три однушки в соседнем корпусе с заселением в апреле - $143 000, с лоджией на $2000 дороже. С отделкой, напоминаю, с отделкой!

В общем, вариант. Но в голову лезут прогнозы экспертов, что цены на жилье в столице упадут еще процентов на 50%. Ведь тогда я не однушку, а двушку или даже трешку смогу купить?! Детей родим стране - в однушке-то большая семья не поместится…

Война нервов и кошельков
Потенциальные покупатели жилья выжидают, когда продавцы запаникуют

Рынок московской недвижимости впал в анабиоз - сделок на нем почти нет. И чем глубже это состояние, тем больше вокруг него шума и треска сломанных копий. Гремят прогнозы один другого страшнее, продавцы оглашают скидки, акции, спецпредложения. Но потенциальные покупатели не спешат с реанимационными мероприятиями, лишь с любопытством вглядываются в “больного” - дошел ли он до дна, когда дешевле уже не будет, или стоит еще подождать. “Известия” собрали консилиум.

Аккурат под праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал прогноз на 2009 год. Сопоставив множество факторов - замедление темпа роста ВВП, снижение реальных доходов населения, инфляция, девальвация рубля к доллару и т.д., - аналитики из банка получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры - на 50% с небольшим. Их тотчас обвинили в лоббировании родного продукта - мол, банковские вклады надежнее инвестиций в недвижимость.

Но профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз - падение на 40-45% в долларах. Причем к середине года. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения.

Вернувшиеся после каникул на работу члены московского правительства (напомним, стройбизнес для Москвы - что мандарины для Марокко) пришли в ужас.

- Никаких 50% падения и без того выжатых до себестоимости цен на жилье ждать не приходится, - провозгласил на заседании во вторник мэр Юрий Лужков.

Лужков, безусловно, лучше других знает, есть ли чего еще выжать из строителей. Именно московские власти внедрили в умы наблюдателей убеждение в том, что тех можно “опустить” вдвое. Всю осень продолжались препирательства мэрии и застройщиков вокруг цены, по которой город будет покупать у них недвижимость. Наконец, в конце декабря на аукционе Москва приобрела несколько объектов на территории столицы по цене примерно 2200 долларов за метр. (См. “Известия” от 22 декабря.) То есть больше чем в два раза ниже среднерыночной цены новостроек на тот период.

И сегодня на рынке появились предложения - совершенно реальные, иди и покупай - по 2500 долларов за метр в строящемся панельном доме в черте МКАД, по 3500-3800 в “монолите”. Правда, они имеют ряд оговорок. Например, всю сумму надо внести единовременно и за короткий срок, подождать окончания строительства года полтора и т.п.

Словом, выбор вариантов у покупателей огромный. И слабые импульсы от них уже идут.

- Точно скажу - звонить стали больше, - утверждает риэлтор Наталья Павлова, - обычно до середины января даже в лучшие времена “не чесались”. Прицениваются, но смотреть не едут. Но когда-то же надо решать квартирный вопрос, раз с сентября почти ничего не покупали. Я, кстати, не пойму, как вообще можно рассчитывать прогнозы с цифрами, когда сделок нет? Какая разница, что за цены мы объявляем, если не берут!

Тем не менее как-то рассчитывают. Результаты у прогнозистов получаются разные - от маленького “плюса” к концу года до упомянутых 60% “минуса”. Руководитель проекта “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко в этой шкале ближе к оптимистам.

- Свой прогноз - падение цен на новостройки до 20% к середине года - я дал только что, в январе, - заметил он. - Он учитывает уже состоявшееся падение на 25-30%, которое наблюдалось в течение последних трех месяцев. Хотя оно и носило скрытый характер. Поэтому относительно начала спада - осени прошлого года - снижение цен может достигнуть 50%. Но дальше вряд ли.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет дна и пойдет наверх самое ликвидное жилье - типовые квартиры. Земельные участки, элитное жилье пройдет тот же путь в замедленном темпе. Есть даже мнение, что рынок земли “просядет” на несколько лет.

Съемные квартиры мечтают стать инвалютными
Аренда жилья - единственный сегмент столичного рынка недвижимости, где жизнь по-прежнему бьет ключом. Правда, и здесь уже ощущаются последствия кризиса - съемные квартиры, в зависимости от престижности района, количества комнат, ремонта, наличия мебели или бытовой техники, подешевели на 3-5 тысяч рублей. А комиссионные агентов, подыскивающих жилье, снизились со 100% до 80 или даже 50 от суммы месячной платы за арендуемое жилье.

Молодожены Владимир и Юлия, работающие IT-специалистами в частных фирмах, в ночь с 6 на 7 января потеряли съемную двухкомнатную квартиру в районе метро “Динамо” (аренда стоила 30 тысяч рублей в месяц): залили соседей снизу. Пострадавшие отнеслись к квартиросъемщикам строго - не вступая в переговоры, вызвали милицию и сорвали с рождественской вечеринки хозяев квартиры. Разговор с арендодателями был короткий - освободить квартиру через 20 дней, то есть к 27 января.

- Мы сначала сильно огорчились, - признался “Известиям” Владимир. - Во-первых, мы за квартиру платили меньше рыночной цены. Во-вторых, боялись, что в январе найти вакантные квартиры будет невозможно. Но опасения оказались напрасными. После звонка в риэлторские агентства выяснилось, что аналогичную квартиру в нашем же районе сейчас можно снять даже за 28 тысяч рублей. Окончательно настроение улучшилось после того, как друзья посоветовали независимого риэлтора с солидной базой данных по интересующему нас району, который готов был взять за помощь в сделке не 100%, а 50% комиссионных от суммы ежемесячной арендной платы. Сейчас выбираем квартиру. Варианты есть.

“Известия” в свою очередь приценились к двухкомнатной квартире рядом со станцией метро “Люблино” или “Братиславская” (еще весной такие квартиры здесь сдавали по 35-40 тысяч).

- Можем предложить несколько вариантов, - тут же сказала риэлтор Нелля. - Вот, например, есть двушка на улице Волжская, с отличным ремонтом под евро, с мебелью и новыми ламинатными полами всего за 35 тысяч рублей.

- Мне предлагали дешевле.

- Мы тоже можем договориться, - женщина на том конце провода заметно волнуется. - У нас в базе данных напротив этой квартиры есть пометочка - “торг”. Я просто не успела дочитать до этого места.

Вопрос цены, как выяснилось, придется решать на месте с хозяевами, но риэлторша заранее предупредила, что цены “пусть и чуть-чуть, но упали, так что стесняться в процессе торговли не стоит”.

- Аренда двушки сейчас в этом районе стоит не 35-40, как было до кризиса, а 30-35 тысяч рублей, - по секрету сообщила она. - Можно и дальше поторговаться, особенно если квартира обшарпанная. Кризис. Но учтите - хозяева квартир сейчас предпочитают назначать цену в долларах или евро.

Понять их легко - рубль пикирует.

- Я снял в августе однушку рядом с метро “Преображенская” за 700 евро, когда о кризисе еще не было разговоров, - рассказал “Известиям” Михаил. - Тогда это было около 23 тысяч рублей, но из-за падения рубля к январю арендная плата возросла почти до 30 тысяч и будет расти дальше. С тех пор мою зарплату сократили и привязали к рублю - квартира стала для меня слишком дорогой. Пытаюсь торговаться с владельцами, но они на уступки не идут. Да еще хотят, чтобы я в инвалюте платил.

- Я сдаю однушку, десять минут транспортом до метро “Печатники”, - аргументирует свою позицию коренная москвичка Ольга. -Квартиранты у меня живут уже лет пять, платят сейчас 18 тысяч рублей. По нынешним временам - дешево, но люди вроде бы хорошие. С нового года из-за инфляции повысила им плату до 20 тысяч, но ребята не соглашаются и затаили обиду. А меня сейчас саму на работе сократили, денег на жизнь не хватает. Вот реально не знаю, что делать - то ли выселять, то ли идти у них на поводу. Новых жильцов искать страшно. Наши знакомые сдавали квартиру дорого, но жильцы за год приличную двушку превратили в хлев.

По мнению риэлторов, этот процесс говорит о том, что рынок аренды теряет стабильность. Но куда плавнее, чем рынок жилья. И, по их прогнозам, цена арендной платы в ближайшее время сильно не упадет. Резкий обвал возможен только в том случае, если в городе начнется массовая безработица: иногородние начнут разъезжаться, а москвичи будут рады получить хоть какой-то доход от пустующей квартиры. Пока же ценообразующее соотношение “спрос-предложение” в городе существенно не изменилось.

Быстрое падение курса рубля заставило торговцев переписать ценники в долларах или у. е. - привязанных к иностранной валюте условных единицах. На у. е. уже перешли почти все крупнейшие девелоперы и некоторые автодилеры, пишет в пятницу газета “Ведомости”.

В службе продаж группы ПИК изданию сообщили, что компания перешла на оплату в условных единицах: 1 у. е. равна среднему арифметическому доллара и евро по курсу ЦБ на день оплаты. С 1 января цены на недвижимость группы компаний ПИК привязаны к бивалютной корзине, подтверждает гендиректор “ПИК-риэлти” Гарегин Аветисян.

Так же поступают и другие девелоперы. С 1 февраля “стоимость квартир будет определяться состоянием бивалютной корзины”, указано на сайте ДСК-1. До конца этой недели цены на квартиры в “Дон-строе” рублевые, со следующей будут в долларах, сообщили в отделе продаж компании. По какому именно курсу пересчитают цены, в отделах продаж обеих компаний затруднились сказать.

“Все цены Mirax Group выставляются в долларах, а расчеты производятся по курсу ЦБ на день сделки в рублях”, - сообщила пресс-служба компании. “Капитал груп”, у которой в декабре были рублевые цены, также перевела их в доллары. “Есть золотое правило: ты продаешь в той валюте, в которой у тебя договор генподряда. С осени 2008 года подрядчики начали переходить на валютные контракты”, - объясняет коммерческий директор “Капитал груп” Алексей Белоусов.

В отделе продаж “Интеко” и “Главмосстроя” сообщили, что цены держат пока в рублях. “СУ-155″ не переходила на оплату в условных единицах, вся оплата производится в рублях”, - указала пресс-служба компании.

В последнее время рублевые цены стояли, а в пересчете на доллары уверенно шли вниз, напоминает Валерий Барнинец, гендиректор АН Doki. Максимум рубля был 16 июля 2008 года, когда за доллар давали 23,13 рубля, с тех пор российская валюта подешевела на 28% - сейчас за доллар дают уже 32,21 рубля, говорит аналитик “Ренессанс капитала” Алексей Моисеев.

Руководитель IRN.ru Олег Репченко считает, что после перевода цен в у. е. на фоне роста доллара и евро будет симметричная коррекция цен. Аналитик Unicredit Aton Роман Громов уверен, что цены на недвижимость будут падать независимо от того, в какой валюте они установлены. “Доходы населения в рублях, и с каждым днем они девальвируются, странно ожидать в этих условиях роста”, - считает он.

“Большинство автопроизводителей не стали привязывать прайс-листы к долларам или евро”, - рассказывает директор по развитию проекта Auto-dealer Олег Дацкив. “Цены от производителей приходят в рублях, корректировки бывают, но не чаще чем раз в три месяца”, - говорит PR-менеджер “Автоспеццентра” (дилер Nissan, Audi, Skoda и Infiniti) Татьяна Сотникова.

По информации Дацкива, к доллару привязали цены только японские Toyota и Mitsubishi. Представительство ежедневно устанавливает рекомендованную розничную цену на автомобили в долларах, а дилер пересчитывает цену в рубли - либо по курсу Центробанка, либо по собственному внутреннему курсу, объясняет он.

Есть еще рекомендованный курс, который действует в период проведения акций: сейчас на ряд моделей Toyota введен специальный курс - доллар равен 23 рублям, добавляет специалист по связям с общественностью ООО “Тойота мотор” Екатерина Пономарева.

До товаров класса люкс условные единицы пока не дошли. “Цены установлены в рублях, и корректировок в связи с ростом курсов валют не было и пока не планируется”, - говорит Александр Реебок, генеральный менеджер Mercury (продает марки Giorgio Armani, Patek Philippe, Dolce & Gabbana, Prada, Tod’s, Rolex, Bulgari, Tiffany & Co., Chopard, автомобили Bentley, Ferrari, Maserati и др.).

Без изменений пока останутся и тарифы операторов сотовой связи. Представители МТС и “Вымпелкома” Ирина Осадчая и Екатерина Осадчая говорят, что их компании по-прежнему не планируют повышать тарифы или переводить их в доллары. На сколько должен еще упасть рубль, чтобы это произошло, они не раскрывают. Не планирует переводить тарифы ни в валюту, ни в у. е. и “Мегафон”.

А вот цены на туристические путевки и раньше указывались в условных единицах. “В компаниях устанавливается внутренний бивалютный курс, он корректируется каждый день. При заказе тура оператор выставляет клиенту счет - сумма в рублях по курсу на день оплаты”, - говорит директор по продажам компании “Натали турс” Михаил Лапшин.

Газета отмечает, что по закону “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей” с 1 июля 2007 года в рекламе, прайс-листах и на ценниках стоимость должна быть указана в рублях, а в случае необходимости - дополнительно в иностранной валюте.

“Если расчеты ведутся в рублях по курсу ЦБ исходя из цены товара, выраженной в иностранной валюте, то это законно для сделок между предпринимателями. Цену товара для потребителей необходимо выражать в рублях”, - говорит старший юрист юридической фирмы “Авакян, Туктаров и партнеры” Дмитрий Соболев.

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в декабре 2008 года: 2409$/кв.м. (-9,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -9,7% в месяц (-3,4%).
Индекс доходности в декабре -1,2 банк./деп. (- 0,8 банк./деп.)
За 2008 год индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева снизился на 6,4%.
Основной итог 2008 года – резкое снижение цен на недвижимость.

Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, в обществе особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий.

В последние месяцы 2008 года резко упал спрос на продукцию и услуги; соответственно выросло количество банкротств, сокращений, увольнений, «отпусков за свой счет». У людей снизились доходы, отодвинулись перспективы продвижения по служебной лестнице, изменились не только планы, но, нередко, даже мироощущение. За короткое время многие участники рынка, причислявшие себя к «среднему классу» и уверенно смотревшие в будущее, осознали, насколько они уязвимы.

Особенно болезненно ударил кризис по должникам. Банки повысили свои проценты. Заемщики, взявшие кредиты в иностранных валютах, предметно прочувствовали, что именно на них лежат основные валютные риски. Выплаты, которые еще недавно представлялись вполне посильными, стали для многих неподъемными.

Не очень рассчитывая на помощь государства и банков, все больше заемщиков пытаются срочно продать недвижимость и рассчитаться с долгами. Однако потенциальные покупатели не торопятся, ждут более значительного снижения цен. К тому же активность покупателей блокируют действия Нацбанка, фактически запретившего досрочное расторжение депозитных договоров и заморозившего выдачу ипотечных кредитов.

Как следствие всего этого, резкое снижение деловой активности.

В декабре сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы.

Многие из них психологически не готовы к резкому снижению цен; решили переждать несколько лет (или пятилеток); сохранить жилье для детей и внуков, а пока постараться сдать его в аренду.

Таковы вкратце основные тенденции, которые мы наблюдали на рынке недвижимости в конце 2008 года.

Начинался же год весьма активно, почти без новогодних каникул. Традиционно «сонные» январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы. К сожалению, основные причины активности рынка в начале 2008 года носили негативный характер: высокая инфляция, недоверие к валютам, а также запоздалые действия Нацбанка, направленные на перестройку банковской системы.

Осознав, что рынок сильно перегрет, и реагируя на мировой финансовый кризис, Нацбанк начал ужесточать «правила игры» на рынке долгосрочного кредитования. Но для перестройки банковской системы необходимо время; вот многие покупатели и торопились «вскочить в последний вагон», взять ипотечные кредиты на прежних условиях. Их спешка подтолкнула цепочки обменов, привела к оживлению всего рынка.

Естественно, долго подобные факторы оживления действовать не могли. Доля сделок, осуществляемых с использованием ипотечного кредитования, уменьшалась с каждым месяцем. Борьба с инфляцией вымывала средства из экономики; в марте привела к искусственному кратковременному укреплению гривны. Одновременно росли пессимистические настроения в обществе.

Мартовское проседание доллара участники рынка восприняли весьма болезненно. Хотя торги по-прежнему шли в долларах, но стороны одновременно старались договориться и о курсах конвертации валют, об оплате в гривнах. Иногда это удавалось, иногда – нет. В результате переговоры и сделки откладывались на неопределенный срок.

Как следствие всего этого, уровень деловой активности в марте существенно снизился (хотя в предыдущие годы, в это время рынок недвижимости обычно оживал).

Изменился и качественный состав покупаемых квартир: упал спрос на «дорогие» квартиры с качественным ремонтом. В частности, если в феврале в перечне сделок трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.

В апреле уровень деловой активности вновь повысился. Были подписаны договоры, отложенные в марте; активизировались продажи дач, загородной недвижимости, земельных участков. Ну, а когда какие-то сегменты рынка приходят в движение, то активизируется и весь рынок; ведь продажа одной недвижимости нередко связана с покупкой другой.

Это оживление продлилось весьма недолго.

Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили ставки, уменьшили объемы кредитования. «Холодным душем» для заемщиков (да и всего общества в целом) стало повышение банками ставок по уже выданным кредитам.

Подавляло деловую активность и политическое противостояние, несогласованность действий органов власти.

Но особенно негативно сказалось майское укрепление гривны. За пару недель курс доллара в обменниках снизился на 5-7%. Участникам рынка было сложно привязаться к какой-либо валюте: высокая инфляция постоянно обесценивала гривну, курс евро был нестабилен, доллар падал. В результате – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.

Количество сделок в мае снизилось на 24%; примерно на столько же уменьшилось число заявок на покупку квартир. Долларовые цены продолжали плавно расти.

Летом количество сделок снижалось с каждым месяцем. Правда, в июне сделок было на 3% больше, чем в мае, но это лишь потому, что были заключены сделки, отложенные ранее.

Если же анализировать динамику изменения количества сделок по неделям, то явно видны колебания.

Сложно сказать какие факторы оказывали большее влияние на эти колебания активности. Можно лишь констатировать, что как только появлялась в обществе какая-то определенность – рынок немного оживал. Наваливалась негативная информация – участники рынка пытались повременить, переждать…

Плавный рост цен прекратился, стали все отчетливее проявляться признаки смены тренда.

Первыми отреагировали в июле-августе цены продаж. Увеличилось количество «очень спешащих продавцов», готовых существенно уступать. Были зафиксированы случаи продажи квартир на 18-20% дешевле их компьютерной оценки. В конце лета стали также плавно снижаться цены предложений и индекс стоимости.

В начале сентября деловая активность заметно повысилась. Увеличилось количество звонков и просмотров. Продавцы, снявшие летом с продажи квартиры, вновь стали выставлять их на торги. Цены при этом оставляли либо прежние, либо даже повышали (хотя риэлторы в большинстве случаев рекомендовали снизить их).

Но это кратковременное оживление оказалось всего лишь изучением состояния рынка вернувшимися из отпусков потенциальными продавцами и покупателями. Достаточно быстро они убедились, что цены практически те же; получить ипотечный кредит все также сложно; банковские проценты подросли; увеличилось число замороженных строек и пессимистических прогнозов. Просмотров было много, но дальше них дело, как правило, не шло. Не удивительно, что уже через неделю деловая активность существенно упала.

При подведении итогов сентября, оказалось, что количество сделок сократилось почти на 20%. Количество объектов в актуальной базе данных «Планеты Оболонь» за месяц выросло примерно на 28% и превысило недосягаемую ранее отметку 8000.

Другими словами, резко возросло предложение и упал спрос.

Такое бывало на киевском рынке недвижимости и раньше. Но тогда продавцы крайне неохотно снижали цены даже при отсутствии просмотров. Сейчас же все пошло совсем по иному сценарию.

В октябре по рынку недвижимости ударил экономический кризис.

Дисбаланс между предложением и спросом увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре. Продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15 и более процентов). Практически в каждом сегменте рынка появился выбор вполне реальных квартир, цены на которые были существенно ниже средних. И немногочисленные покупатели ориентировались именно на них.

В ноябре кризис усилился, развитие событий пошло в ускоренном темпе. На рынке четко обозначились категории «очень спешащих» и «неторопливых» продавцов.

Спешили продавцы, купившие квартиры за заемные деньги, инвесторы, решившие зафиксировать прибыль. Ожидая будущее резкое падение цен, они торопились продать квартиры, хотя и с существенным дисконтом, но без особых финансовых потерь (многие даже с выгодой).

Численно «неторопливых продавцов», придерживающих цены, было значительно больше. Но рыночные тенденции определяли «очень спешащие продавцы».

Немалый вклад в быстрое снижение цен внесли и риэлторы. Ведь если значительная часть продавцов и покупателей могли выжидать, то риэлторы -нет. Даже на рынке, где цена спроса существенно ниже цены предложения, риэлторы находили пути, позволяющие людям решать свои жилищные вопросы.

Сделки шли там, где продавцы успели существенно сбросить цены. А поскольку удельный вес таких продавцов рос с каждой неделей, то тем, кто замешкался, приходилось еще больше сбрасывать цены. Во многих сегментах рынка реальные цены продаж были на 25% - 30% ниже усредненных цен предложений. Резко снизился интерес к малометражным морально и физически уставшим квартирам. Зачастую их нельзя было продать даже при 50% удешевлении.

В декабре разница между усредненными ценами предложений и ценами реальных продаж увеличилась еще больше.

Заметим, что разница между ценами предложений и ценами продаж была всегда. И она изменялась в зависимости от ситуации на рынке. Но эти изменения были по сегодняшним меркам небольшими.

В последние месяцы ситуация коренным образом поменялась: разница между статистикой цен предложений и статистикой цен продаж резко возросла и имеет тенденции к дальнейшему увеличению. В значительной степени это вызвано тем, что большинство сделок совершается под влиянием сложных жизненных обстоятельств, вызванных мощнейшим экономическим кризисом.

На графике, представленном ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.

Каждый из этих показателей несовершенен (особенно, в условиях разнобоя цен, недостатка достоверной информации и резкого сокращения числа сделок). Анализируя их совместно (как систему трех показателей), можно лучше понять происходящие процессы.

По мнению аналитиков, в ближайшие пару месяцев Нацбанк вряд ли его отменит мораторий. Увеличение общего объема депозитов произошло из-за дорожания доллара, а не от фактического увеличения денежных средств. Хотя банки продолжают активно скупать доллары на межбанковском рынке (готовятся к выплате зарубежных кредитов в конце этого года и в 2009-м и просто спекулируют).
По информации Нацбанка, общий объем депозитов в ноябре увеличился на 2,4% — до 338,9 млрд грн. На радостях НБУ отменил мораторий на досрочное снятие депозитов. 4 декабря регулятор издал постановление № 413, упразднившее антикризисное постановление № 319 от 11 октября, которым, в частности, был введен мораторий на досрочный возврат банками вкладов физическим и юридическим лицам. Первый замглавы НБУ Анатолий Шаповалов при этом заявил, что украинские банки имеют достаточно возможностей, дабы убедить своих клиентов воздержаться от досрочного изъятия депозитов — например, повысить процентные ставки.

Впрочем, оценив ситуацию более трезво (либо под давлением некоторых банкиров), НБУ разослал финучреждениям письмо, объяснив, что запрет на досрочный возврат средств с депозитов все еще действует. Дело в том, что увеличение объемов депозитов в ноябре произошло из-за переоценки банками своих инвалютных пассивов: за последний осенний месяц доллар подорожал на 14%, общий объем депозитов в долларах и евро в перерасчете на гривню увеличился практически настолько же — 15,7% (18,8 млрд грн). За месяц реальный приток валютных вкладов от населения составил всего $200 млн. При этом гривневые вклады украинцев, несмотря на резкое увеличение притока средств в нацвалюте в конце ноября (+1,7 млрд грн), все же уменьшились на 4,6 млрд грн (-4%).

В ноябре украинские компании больше забирали с депозитных счетов, чем вкладывали: -2,79 млрд грн за месяц (-2,1%). Юрлица изъяли с гривневих депозитов почти 6,4 млрд грн (-6,6%). Учитывая финансовые трудности многих компаний, можно предположить, что эта сумма была направлена на оплату квартальных налоговых платежей, большая часть из которых приходится на последний месяц осени.

По мнению аналитиков, в ближайшие пару месяцев Нацбанк вряд ли отменит мораторий на досрочное снятие вкладов. Банковская система будет испытывать дефицит средств — по требованию НБУ финучреждения активно формируют резервы под проблемные кредиты, увеличивают капитализацию и при этом продолжают активно скупать доллары на межбанковском рынке (банки готовятся к выплате зарубежных кредитов в конце этого года и в 2009-м и просто спекулируют). При этом усиление экономического кризиса уменьшает возможность быстрого нахождения дополнительных финансовых ресурсов.

Среднегодовой курс доллара в 2009 году предполагается на уровне 9,5 грн./$, а к концу года может снизится до 8,5 грн./$. Таковы данные прогноза обменного курса гривни к доллару на 2009 год, подготовленного инвестиционной компанией (ИК) “Dragon Capital”.
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе ИК, в 2009 году гривня может повторить траекторию, которой следовали валюты большинства развивающихся рынков (в частности стран Азии, Бразилии и Аргентины) в кризисные периоды.

“Вначале достижение дна, которое в среднем находилось почти на 60% ниже докризисных уровней, а затем стабилизация на новом равновесном уровне, в среднем на 40% ниже докризисных значений”, - прогнозируют аналитики.

По мнению экономиста ИК “Dragon Capital” Елены Белан, ключевым фактором стабилизации гривни станет восстановление экспорта. Кроме того, Е.Белан считает, что на возможность резкой девальвации гривни не указывают никакие фундаментальные факторы. “НБУ имеет достаточно собственных средств и, с учетом почти $10 млрд., которые Украина имеет шансы получить от МВФ в этом году в дополнение к недавно выделенным $4,5 млрд., вполне сможет покрыть дефицит иностранной валюты в 2009 году”, - говорит эксперт.

“Однако в кризисных условиях фундаментальные факторы играют второстепенную роль, в то время как политика правительства и Национального банка выходит на первый план”, - уточняет она.

“Сегодняшняя валютно-курсовая политика имеет основные черты, присущие режиму плавающего валютного курса”. - отмечает Е.Белан.

Аналитики “Dragon Capital” предполагают, что “украинские власти будут выполнять основные условия, необходимые для удержания гривни от свободного падения”. Среди таких условий эксперты отмечает “жесткую монетарную политику, отказ от популистских мер в фискальной политике, независимость НБУ и его способность эффективно регулировать банковскую систему, в частности, поддерживать ликвидность коммерческих банков, не создавая избыточного спроса на иностранную валюту”.

Цены кредитов на жилье в Украине замедлили свой рост, а кое-где даже заметно просели, но получить реальный шанс отпраздновать новоселье от этого все равно проще не стало… Как и в случае с кредитами, некоторое снижение процентных ставок в определенных сегментах ипотечных займов вызвано по большей части тем, что размах «кредитных ножниц», готовых подрезать и без того уменьшившиеся доходы среднего украинца, похоже, достиг своего максимума.
Ставки падают… местами

По данным маркетингового исследования, проведенного специалистами компании ИнтерКредит по информации ведущих украинских банков, в декабре средняя эффективная (реальная) ставка по ипотечным кредитам в гривне снизилась на 0,2% и по состоянию на 10 января составила 26,82.

При этом средняя величина эффективной ставки в гривне на жилье в новострое уменьшилась – до 26,79% (- 0,28%) . Cредняя же эффективная ставка в гривне для вторички практически не изменилась 26,87% годовых (-0,1%).

Средняя эффективная ипотечная ставка в долларах на новострой за этот период, напротив, выросла на 0,2%, – до 20,27%годовых, при этом число банков, декларирующих выдачу подобных кредитов на 25-летний срок по сравнению с первыми числами декабря 2008 года несколько возросло. Выросла и величина первичного взноса – в большинстве случаев она составляет 15-20% стоимости жилья.

Средняя эффективная ипотечная ставка в долларах для квартир вторичного рынка выросла еще более заметно – на 0,63%, до 19,77% годовых, причем если для периода кредитования до 10 лет ставка сохранилась практически на уровне начала декабря-2008, то «длинные» кредиты на 20 и, особенно, на 25 лет подорожали гораздо сильнее – до 1,5%. Таким образом, прирост долларовых ставок только за ноябрь-декабрь прошлого года превысил 3% – и это при почти полной стагнации украинского рынка недвижимости!

Зато к началу января заметно (больше чем по гривне) снизились ипотечные ставки в евро. Для новостроя средняя эффективная ставка уменьшилась на 1,09% – до 19,46% годовых, причем число банков, предоставляющих подобные кредиты по сравнению с прошлым месяцем заметно возросло – впрочем, равно как и величина первого взноса, который теперь в большинстве случаев составляет 20-25% стоимости квартиры.
По-прежнему проще обстоит дело с получением ипотечных евро-кредитов для покупки квартир на вторичном рынке – предложений от банков в этом секторе торговли недвижимостью гораздо больше. Правда, эффективные ставки здесь, в среднем, снизились лишь на 0,12% – до 18,83%годовых.

Проблемы остаются

В среднем же, сопоставление динамики изменения долларовых и евро ставок по кредитам в ноябре-декабре 2208 г.– как ипотечным, так и на приобретение авто, дает основания полагать, что украинские банкиры, учитывая возможный рост доллара в ближайшие месяцы, в долгосрочной перспективе все же отдают должное потенциалу объединенной европейской валюты.

Относительно же динамики изменений первичного взноса стоит отметить, что сегодня его величина, в среднем, составляет 30-35%, при минимальном 18-10% и максимальном – по-прежнему до 50% от оценочной стоимости жилья.

Однако не стоит полагать, что вместе с некоторым снижением ставок по отдельным ипотечным программам, сам процесс получения кредитов на приобретение жилья стал проще: многие банки, даже декларируя сравнительно умеренные ставки, отнюдь не торопятся, придирчиво отбирая претендентов. Так что без помощи профессионального финансового советника сегодня при получении ипотечного кредита, пожалуй, не обойтись.

Государство нам поможет?

Что же касается реализации государственной программы поддержки жилищного строительства и ипотечного кредитования, которая подразумевала приобретение НБУ на вторичном рынке облигаций Государственного ипотечного учреждения Украины (ГИУ), первоначально купленных одним из государственных банков, с последующим направлением полученных таким образом средств коммерческим банкам для рефинансирования ими ипотечных кредитов, то в этом наметился некоторый прогресс.

Так, на днях ГИУ сообщило о своих планах выпустить в 2009 году облигаций на общую сумму 1 млрд грн., со сроком обращения 5 и 7 лет. В качестве обеспечения выполнения обязательств по облигациям будет использована государственная гарантия, выданная 30 декабря 2008 года.

ГИУ также подписало с Министерством финансов Украины 30 декабря 2008 года Договор о порядке возмещения расходов государственного бюджета, которые могут возникнуть в случае выполнения Кабинетом Министров Украины гарантийных обязательств.

Как мы уже сообщали ранее, среди банков, которые примут участие в реализации данной программы – государственные «Укрсоцбанк» и Ощадбанк, а также коммерческие – «Райффайзен Банка Аваль», «Альфа-Банк» и банка «Аркада».

Стали известны подробности договоренностей между Нацбанком и Минфином по финансированию дефицита бюджета.
По данным «i», НБУ готов выполнить спорные статьи госбюджета при условии, что эмиссия гривни не превысит 9% от монетарной базы.

Как сообщили «i» источники в Нацбанке, перед уходом главы НБУ Владимира Стельмаха в отпуск правление регулятора согласилось исполнять закон «О Государственном бюджете на 2009 г.». В частности, будет исполнено требование правительства выкупать государственные облигации внутреннего займа у банков по номиналу в течение трех дней (ст. 84), а также согласовывать с Кабмином рефинансирование коммерческих банков (ст. 86).

«Мы будем руководствоваться требованиями меморандума, подписанного с Международным валютным фондом, в котором описан максимальный прирост монетарной базы на 2009 г.»,— рассказал «i» один из членов правления центробанка. По согласованию с МВФ, в этом году регулятор может эмитировать не более 21 млрд. грн., при дефиците пенсионного фонда свыше 30 млрд. грн. «Возможно, мы будем ограничивать рефинансирование коммерческих банков,— объяснил «i» чиновник.— Но правление надеется удержать паритет между рефинансированием и поддержкой социальных программ».

Таким образом, на поддержку платежеспособности банков НБУ сможет выделить только 10-11 млрд. грн. Безусловно, эта сумма может увеличиваться в течение года, но по его итогам НБУ придется сжать денежную массу до оговоренного в меморандуме уровня в 211 млрд. грн.

Банкиры, опрошенные «i», считают такое количество гривни недостаточным для нормального функционирования финансовой системы и считают, что это начало системного кризиса банковской системы. Однако комментировать действия Нацбанка соглашаются только на правах анонимности. «Этого совершенно недостаточно. Что такое $2 млрд. на систему? Качество банковских активов сегодня ужасное, а капитал совершенно не перекрывает убытки»,— заявил «i» председатель правления одного из крупных банков.

По мнению его коллеги, ограниченное рефинансирование от Нацбанка — это очередная коррупционная схема. «В таких условиях свои банки спасут только люди, близкие к НБУ. Основная масса банков останется не у дел»,— говорит финансист. Он иронизирует по поводу возможности создания избранными банками вторичного рынка для остальных. «Аутсайдеров уже не раз наказывали с покупкой валюты, теперь накажут и с покупкой гривни»,— смеется собеседник «i».

Он говорит, что в этом году первый квартал станет последним для многих банков. «Большую часть кредитов сегодня уже невозможно обслуживать. Это начало системного кризиса, после которого останется 15-16 банков,— разводит руками эксперт.— Нужно честно признать, что это дефолт. Думаю, он будет объявлен в мае».

Впрочем, не все участники финансового рынка преисполнены пессимизма. «По моим данным, в первом квартале Нацбанк располагает $5 млрд. для интервенций на межбанковском валютном рынке. Если центробанк использует эти деньги по назначению, а Верховная Рада примет закон об обязательной продаже валютной выручки (вчера соответствующий законопроект был включен в повестку парламента на ближайшие дни.— Авт.), мы еще можем спасти ситуацию»,— говорит банкир.

Впрочем, $5 млрд. могут пойти на погашение долга перед Международным валютным фондом, миссия которого прибывает в Украину 20 января. «Если они приняли твердое решение включить печатный станок, МВФ заберет свои деньги (как вариант, потребует возврата долгов конкретным иностранным кредиторам), а экономика Украины погрузится в гиперинфляцию»,— говорит один из наших собеседников.

Ипотечный кризис в США стал трагедией для американских заемщиков. Миллионы людей пополнили армию бездомных только за прошлый год. В России же заемщик пока остается хозяином своего положения – главное не наделать глупостей.

Компания RealtyTrac опубликовала неутешительные данные о выселениях должников по ипотеке в США. На улице оказались около 900 тыс. семей, что может означать порядка 3 млн. человек. За два года число «лишенцев» выросло на рекордные 225%.

С начала этого года на прицеле у судебных приставов оказались еще 3,1 млн заемщиков, которые в прошлом году получили уведомление о просроченной задолженности.

В России же, несмотря на тяжелые и стремительные последствия мирового финансового кризиса, ипотечные заемщики все равно остаются хозяевами своего положения.

«Сейчас механизм выселения, на мой взгляд, реально не работает», - сказал в интервью Валерий Кардашов, вице-президент Ассоциации развития коллекторского бизнеса. «Если у человека это единственное жилье, то его не выселяют, так как переселенческого фонда не прибавилось», - добавил он. Таким образом, выселить человека из приобретенной им квартиры можно только в том случае, если это жилье не единственное, или заемщик сам проявил такую инициативу. «Если это единственное жилье, либо в квартире прописаны маленькие дети, а человек будет упираться и доказывать, что идти ему некуда, вряд ли его удастся выселить», - уверяет эксперт.

Его слова подтверждает и замгендиректора по развитию коллекторского агентства «ЮСБ» Николай Иванов – по его словам, на рынке в последние два года не было больше 7-10 случаев выселения в год.

«Бывают случаи, когда заемщика выселяют, даже если жилье единственное. Однако, это происходит исключительно в судебном порядке», - подчеркнул в интервью представитель коллекторского агентства Morgan & Stout Димитриос Сомовидис.

«Сейчас складывается несколько иная ситуация: получатели ипотечного кредита отказываются от квартир, так как те резко упали в цене (это актуально для регионов, где квартиры подешевели на 20-30%). В результате, купив эти квартиры в ипотеку, за них приходится переплачивать не в два раза больше, а в три-четыре».

Но сейчас пока время для этого не пришло, парирует В.Кардашов из Ассоциации. «Я думаю, об этой теме заговорят в марте-апреле. Да и цены на жилье еще не так сильно упали, и не в тех сегментах, которые пользуются широким спросом», - говорит он. Вместе с тем, наш собеседник соглашается, что, когда цены на жилье падают, отказ платить может стать очень удобным вариантом.

Правда, заемщик должен будет правильно оценить возможные потери и выгоды. Продажа банком его квартиры должна покрыть остатки долга по ипотеке, а также начисленных процентов. Если залог слишком сильно подешевеет, вырученных денег может не хватить для компенсации задолженности, и заемщик останется еще должным.

Самым страшным врагом ипотечного заемщика в России может стать его собственная недальновидность.

А без этого не обойдется, признает Николай Иванов. «Президент пообещал, что тех, кто потерял работу, не будут выселять. В ответ люди начнут делать глупости. Многие начнут, дабы отсрочить выплаты, увольняться фиктивно», - говорит он. То есть люди напишут заявления «по собственному желанию», а работать де-факто продолжат.

Но, во-первых, многие могут забыть или не понять, что «президентская» отсрочка распространяется только на сокращенный персонал, а не на тех, кто самовольно оставил место работы, предупреждает замгендиректор ЮСБ. Кроме того, горе-хитрецы подставляют себя. Сейчас в России достаточно сложно уволить работника по закону. А такого «фиктивного» сотрудника можно выставить в любой момент.

Не стоит бояться российским «ипотечникам» и маржин-коллов, которые сыграли роковую роль в развитии кредитного кризиса в США. Напомним, маржин-колл – это ситуация, когда рыночная цена залога не обеспечивает полного покрытия по кредиту. То есть, если недвижимость (равно как и любой другой актив), приобретенный в кредит, подешевела, то банк вправе потребовать у клиента вернуть часть кредита досрочно, чтобы новая рыночная цена недвижимости покрывала риски банка.

Один прецедент в России уже был. Осенью прошлого года Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога.

В.Кардашов считает, что это вряд ли повториться. «Ипотечные маржин-коллы, как в США, в России вряд ли будут. Я думаю, что банкиры не будут с этим баловаться, ведь это приведет к дефолтам людей, и они просто откажутся платить. К тому же это создаст негативный резонанс как среди банковского сообщества, так и среди клиентов», - сказал он Bigness.ru, добавив, что после Росевробанка шум был немаленький, в том числе среди банковского сообщества.

Сергей Малинин

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено выкупить в 2009 году у банков ипотечных кредитов на сумму 29,56 миллиарда рублей, наибольшее количество средств планируется потратить в Приволжском федеральном округе (20,34% от общего планируемого объема), говорится в сообщении агентства.

Вторым по объему направляемых на рефинансирование ипотеки инвестиций является Сибирский федеральный округ (19,96%), затем - Уральский (17,33%).

Центральный округ занимает лишь четвертое место - 15,46%.

При этом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области будет израсходовано 7,44% (1,68 миллиарда рублей) всех направляемых агентством на выкуп ипотеки средств.
В Московской области будет потрачено 5,13% от общего объема инвестиций (1,23 миллиарда рублей).

Это будут максимальные объемы выкупа в отдельных городах, в которых работает АИЖК.

Как отмечается в сообщении агентства, плановый объем выкупа ипотеки на 2009 год включает в себя не только обычный выкуп закладных по ипотечным кредитам, но и рефинансирование займов другими способами, сообщает РИА Новости.

Портал Zillow.com, специализирующийся на оценке жилых домов в США, вычислил гипотетическую стоимость резиденции американских президентов в том случае, если бы ее выставили на продажу как обычный объект недвижимости. Эксперты портала оценили «особняк» площадью 5110 кв. м со 132 комнатами, включая 16 спален, 35 ванных комнат и 3 кухни, а также прилегающий земельный участок площадью 18 акров в центре Вашингтона в $308 058 000.

Кроме того, они подсчитали, что если взять стандартный ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой 6% годовых и с начальным взносом 20%, то ежемесячные выплаты по нему составят $1,48 млн.

Как отмечают специалисты Zillow.com, Бараку Обаме с его годовой президентской зарплатой в размере $400 000 такое «жилье» явно не по карману.

С 1 января 2009 вступила в силу программа государственной помощи россиянам, испытывающим трудности с возвратом ипотечных кредитов. Новые правила реструктуризации этого вида займов определило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Господдержка не будет предоставляться заемщикам, взявшим ипотеку для покупки дополнительной квартиры или элитного жилья, и при просрочке платежа более чем на 90 дней. Помощь получат семьи, чей ежемесячный доход более чем наполовину сократился в связи с кризисом и оказался (за вычетом кредитного платежа) ниже регионального прожиточного минимума.

Принципиальным условием оказания финпомощи заемщикам также является отсутствие у семьи налогооблагаемого имущества и сбережений, которые можно использовать для погашения кредита. Кроме того, приобретенная в ипотеку квартира не должна быть больше нормированной площади (45 кв. м на одного, по 30 кв. м на двоих и по 25 кв. м на троих человек).

Ограничен размер ипотечного кредита, погасить который поможет государство, — для обеих столиц, Краснодарского края, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО не более восьми миллионов, для ряда регионов — 5,7 миллионов, а в основном по стране — максимум четыре миллиона рублей.

В рамках программы госпомощи размеры ежемесячных выплат по кредиту сократятся на год — правда, не более чем наполовину и не ниже 500 рублей. Впоследствии эту льготу надо будет возместить, причем с процентами: придется увеличить либо ежемесячный платеж, либо срок погашения кредита, пишет «Российская газета».

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению аналитического центра Irn.ru, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.

Следует начать с того, что за последние месяцы 2008 года как на московском рынке недвижимости, так и во многих городах и регионах России установился четкий нисходящий тренд цен на жилье. В сложившихся условиях этот тренд абсолютно уместен и имеет доминирующий характер. С одной стороны недвижимость в Москве и России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко оторываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Но чтобы не утонуть в них мы сформулируем в этой статье только общее виденье ситуации специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» по разным сегментам рынка недвижимости и приведем основные аргументы.

Опрос москвичей говорит о том, что наиболее выгодно вкладывать деньги в недвижимость. За последний месяц число подобной стратегии уменьшилось на 3%. Тогда как поклонников покупки золота и драгоценностей увеличилось на 2%. И последним надежным хранение денег россияне считаю хранение их в рублях, в наличке.
За последний месяц у россиян снова возникли сомнения по поводу вкладов в банки, в том числе и пенсионные фонды.
Жители столицы со средним образованием считают, что вложение денег в недвижимость не есть более надежным способом вложения денег, другого мнения придерживаются россияне с более высоким уровнем образования. Покупаю золото и драгоценности также опрошенные с высшим образованием, накопление денег приемливо для россиян со средним специальным образованием. Покупка недвижимости более привлекает жителей деревень, нежели городских, как например, жители Москвы или Санкт-Петербурга.
Последний месяц ослабил позиции банков, а потому и многие россияне сомневаются, куда лучше вложить деньги и во что.

Для начала приведем факты, а факты вещь упрямая ми они показывают реальное снижение цен на все виды недвижимости в Киеве, так и по все Украине. Наиболее цены падают на жилье эконом класса, и складскую недвижимость. Так же малорентабельно сейчас строить гостиничные комплексы. Как всегда в более выгодном положении находится коммерческая недвижимость, которая не только не понижается в цене, а даже наоборот, на фоне общего падения цен, продолжает расти, хоть и незначительно. Это объясняется тем, что коммерческая недвижимость приобретается, в основном, не за счет кредитом и ипотеки.

Ну а что же дальше? Наиболее важный вопрос что ждет рынок недвижимости зимой, осенью. По мнению многих экспертов, сейчас наступает время для покупки квартиры, только, к сожалению, не все это могут это себе позволить. В последнее время 90 процентов покупаемого жилья для собственных нужд, производилось с помощью кредитования. Сейчас кредиты выдают лишь немногие банки, и то с большими процентными ставками. Но нужно учитывать тот фактор что жилья в Украине катастрофически не хватает, и несмотря на все финансовые кризис, ситуация в Украине совершенно отличная от ситуации в европейских странах или штатах.

В Украине очень низкая обеспеченность людей квадратными метрами, и поэтому несмотря на кризисы недвижимость имеет огромный потенциальный спрос, а будет спрос, будет… и сами знаете.

По мнению экспертов, рынок недвижимости стабилизируется максимум на протяжении полугода. Сейчас строительные фирмы для латания финансовых дыр, вынуждены уменьшать цену на метры недвижимости. Но приспособившись к новым условиям работы, цены скорее всего опять поползут вверх, покоряя прежние высоты.

Так что ближайшие полгода – время покупать квартиры.

Греция – это страна, в которой предпочитают жить многие и быть окружены апельсиновыми и оливковыми деревьями. На данный час она не потеряла свою притягательность, мир уважает ее за мужественных и сильных людей и уважительно называют ее жителей олимпийцами, а потому купить коттедж в Афинах считается большим шиком.
На данный момент рынок недвижимости в Греции, несмотря на экономический кризис остается одним из самых конкурентоспособных. Банки продолжают давать ипотечные кредиты. Страна не чувствует никакого кризиса, возможно это происходит из – за стабильности экономики в стране.
Невысокие цены и высокое качество строительства даже по европейским меркам. Возведенные объекты рассчитаны на иностранных граждан, на самых очаровательных местах Греции, где открывается прекрасный вид на горы и море. Возможности для построек велики, так как есть еще очень много нетронутых территорий. Особой популярностью пользуются самые богатые и большие греческие острова, которые привлекают покупателей также своей неповторимой природой. Особой популярностью пользуется остров Крит, к которому большой интерес проявляют люди с большими доходами, а также обеспеченные жители Афин. В последнее время встречаются и жители из России.
Жилье в Греции никак не назовешь огромным. По сравнению с Россией оно вообще крохотное. Наиболее большое домовладение 120 метров квадратных. В Греции застройщик выкупает участок, они строят в традиционном стиле, не нарушая колорит страны. Во всех комплексах проектируют бассейн, который используют лишь местные жители. Территория ограждена лишь маленьким заборчиком.
В Греции также возможно приобрести небольшие квартиры, которые расположены на берегу моря. Квартиры полностью готовы для того, чтобы люди могли в них жить, даже кухонная мебель предусмотрена. Кроме того, большое сервисное обслуживание. Компания полностью отвечает за состояние дома, за трубы, за проводку, за вывоз мусора. Даже могут предоставить дизайнера, который поможет обставить квартиру.
При выборе квартир для россиян большое значение имеет не только вид, но месторасположение. Как правило, они ищут такие квартиры, которые находились бы возле самого моря. Европейцы на это особо не заостряются. Если их дом буде находиться за 15 минут езды до моря, это их вполне устраивает, но вид с окна им также очень важен

Цена на недвижимость очень зависит от месторасположения: ближе к морю цены намного больше. Иногда расхождения в цене достигают от 20.000–30.000 €, даже такие разрывы встречаются в отношении домов и квартир, которые находятся в одном жилом комплексе. Цены на недвижимость определяет не только месторасположение, но и вид с окна очень важен. Н о перейдем ближе к цифр. Квартира с одной спальней около 45 м2 и бассейном, и 500 метров от моря обойдется вам от 120.000–130.000 €. Если вы хотите дом, который находится в 5 минутах от моря и площадью 120 м2, то его сможете приобрести за 600.000 €. Но если вам не подходит и такой вариант, вы можете купить землю и начинать свое строительство. Естественно нужно будет подгонять под греческую архитектуру. Выгодно ли будет это вас? Судите сами. Многие россияне строят дома с целью аренды. За небольшие постройки 70 м2 можно получить в неделю от 600 € до 1.000 €. Да данный час востребованы именно дорогие элитные дома, за которые в неделю хозяин может получить от 2.000 € до 5.000 €.
Наиболее благоприятное время для сдачи домов – это сезон отпусков, который начинается с мая и заканчивается сентябрем. Но этот сезон нужно использовать как можно грамотнее. Лучше всего сдать дом для крупной компании, которая за сезон может вам уплатить 10.000 €. Все остальное время вы можете использовать для собственного проживания.
Квартиры не пользуются спросом у иностранцев. В основном их приобретают местные жители. Покупают россияне квартиру в Афинах лишь в том случае, когда переезжают на постоянное место жительство. При приобретении квартиры очень важен тот факт, чтобы была школа и детский садик.
Несмотря на то, что по всему миру сейчас финансовая криза, она не затронула Грецию. Никаких проблем Греция не испытывает. Это, наверное, одна из самых стабильных стран. Никакого обвала или падения цен не произошло, наоборот она процветает.
В последнее время очень много иностранцев переезжают на постоянное жительство в Грецию. В основном – это пенсионеры из Англии, Германии, Скандинавии и даже встречаются из России.

За последние месяца рынок недвижимости в Москве очень изменился. И если все было в руках продавца и он диктовал свои условия, то на данный момент все перешло в руки покупателя. И на данный момент покупатели говорят, какие скидки они хотят получить и цену по какой они приобретут данную недвижимость.
В ноябре продажа недвижимости сильно снизилась, продавать недвижимость стали в два раза больше, чем покупать. На 20-30% упала продажа на недвижимость в столице.
Если большие строительные компании могут пока продержаться, за месяц они продают не более 10 квартир, то куда хуже себя чувствуют мелкие строительные компании, которые не готовы работать на покупателя.
Несмотря на кризис, наибольшим спросом пользуются квартиры эконом-класса. Многие крупные компании столкнулись с такой проблемой, что перестали покупать не только квартиры, но и офисы. Многие офисные департаменты, которые выставлены на продажу, в большинстве случаев не продаются, а просто по продажу объектов ведутся переговоры.
Кризис заставил продавцов серьезно задуматься о покупателе, в том числе и о скидках, которые они требуют.
Цены на квартиры начали спускать на 20 - 30% ниже рынка, но при таких скидках квартира уходит в один день.
Цены на арендные помещения в Москве не изменились. Площади в высококачественных объектах остаются на том же уровне. До Нового года не стоит ждать каких – либо изменений. Не намечаются и изменения в 2009 году.

В Украине цены на недвижимость упадут до 20%. С такой информацией поделился министр строительства Украины Василий Куйбида. Он сказал о том, что в ближайшее время строительство недвижимости снизится на 20%, и это при том, что примут меры и законы, которые будут касаться строительной сферы. Первые пойдут на снижение стоимости работ, а другие – снизят цены на продукцию.
На данный момент один квадратный метр на Украине вторичной недвижимости от $1 тыс. до $4 тыс. Самые дешевые квартиры в Ивано-Франковской и Черкасской областях, а высокие – в столице. К концу года будет построено около 9 млн. квадратных метров жилья, эти показатели соответствуют 2007 году. В новом году строительство недвижимости снизится почти в два раза.

Падения выдачи ипотечных кредитов прекратится уже в августе, а с осени начнется постепенное снижение ставок по ипотеке и увеличение количества операций.Т
акое мнение высказал директор ООО «Макрокап Девелопмент Украина» (Харьков, МКДУ) Дмитрий Кутовой.

Он также отметил, что снижение количества сделок в летний период не является симптомом кризиса на рынке недвижимости, а попытки связать риски на финансовом рынке с рынком недвижимости являются искусственными.

«То, что происходит сегодня вокруг рынка недвижимости, является для него серьезным испытанием. Я имею в виду ситуацию, обусловленную попытками искусственно связать риски на ниве финансов с рынком недвижимости. На самом деле банки сегодня страдают вовсе не от проблем с ипотекой, а от невозврата розничных потребительских кредитов», - сказал он.

По мнению Д. Кутового, «к весне будущего года объем ипотечного кредитования ощутимо возрастет».

Комментируя сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости, Д. Кутовой отметил, что «количество сделок сейчас уменьшилось, но оно уменьшается каждое лето, и уже в сентябре мы ожидаем значительно большей активности покупателей».

Ранее сообщалось, что в июле 2008 года МКДУ впервые с начала года зафиксировала снижение цен на первичном рынке недвижимости Харькова.